Guida sulla detrazione 50% per ristrutturazione edilizia

Al fine di incentivare i lavori di ristrutturazione edilizia, incrementando in tal modo gli interventi di rinnovamento delle abitazioni, fin dal 1998 sono in vigore, in Italia, alcuni sconti fiscali sui “recuperi” dei patrimoni immobiliari. In questa nostra "Guida sulla detrazione per ristrutturazione edilizia" analizziamo:

  • In cosa consiste l’agevolazione fiscale (1/4)
  • Come verificare il possesso dei requisiti (Condizioni 2/4)
  • Quali sono gli interventi oggetto della detrazione (Interventi 3/4)
  • Come procedere per ottenere il rimborso in sede di conguaglio della dichiarazione dei redditi, di parte del costo dei lavori (Procedura 4/4)

Per richiedere un preventivo per dei lavori di ristrutturazione si può inviare una e-mail attraverso la pagina Contatti

Principali concetti della detrazione edilizia

La normativa vigente ingloba le principali voci di costo di una ristrutturazione edilizia permettendo pertanto un corposo risparmio sugli interventi finalizzati al recupero del patrimonio immobiliare. Nonostante la normativa sia stata semplificata rispetto agli anni scorsi, accedere alla detrazione non è molto semplice e bisogna evitare errori che possono comportare, in caso di verifiche, la perdita dell'agevolazione (leggi più avanti il paragrafo "Come non perdere l'agevolazione").

Dal 1 Gennaio 2012 è stata introdotta una importante novità: la detrazione per ristrutturazione edilizia è permanente. Inoltre fino al 31 Dicembre 2017 l'aliquota è stata elevata dal 36% al 50% ed è stato aumentato il tetto di spesa, passato da 48000 euro a 96000 euro. Questa novità permette quindi di detrarre dal proprio IRPEF fino a 9600 euro per una durata di 10 anni.

Detrazione dalle tasse è denaroLa detrazione è relativa a spese effettuate per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali. Non è quindi ammessa per altre destinazioni d'uso come negozi, alberghi, edifici produttivi. Per immobili residenziali con uso promiscuo (ad esempio sede di attività professionale, commerciale, bed and breakfast, etc) la detrazione è applicabile in maniera ridotta.

Il contribuente può richiedere l'agevolazione secondo il principio di cassa cioè tenendo conto del momento in cui la spesa viene effettuata

In caso di lavori durati più anni si potrà accedere alla detrazione solo se la spesa massima prevista non è stata raggiunta negli anni precedenti. In altri termini per un determinato lavoro è possibile usufuire della detrazione una sola volta ma, nei limiti del massimale di 96000 euro, è possibile effetuare i lavori in più anni.

La detrazione non può essere maggiore della imposta IRPEF che il contribuente deve pagare in un determinato anno. Se, ad esempio, l'IRPEF da pagare è di 2000 euro e la detrazione per ristruttazione spettante è di 2500 euro, il contribuente non verrà rimborsato dell'eccedenza dei 500 euro e non potrà riceverli neanche negli anni successivi. Semplicemente perderà il credito di 500 euro.

Inoltre se le spese vengono pagate da più persone il limite rimane sempre 96000€ (48000€ secondo la norma ordinaria).

Farà piacere a chi effettua una ristrutturazione edilizia, sapere che possono essere rimborsati anche parte dei costi di acquisto diretto del materiale: è tuttavia necessario, per quanto ovvio, che anche tale onere risulti dalle fatture e che il pagamento avvenga con mezzo bonifico (su moduli predeterminati dall’istituto di credito che effettua la transazione).

Principali novità

La detrazione per ristrutturazione edilizia è attiva dal 1998. Dopo quasi due decenni queste sono le novità fondamentali:

  • L'impresa non è più obbligata a inserire nella fattura il costo della manodopera
  • Non è più obbligatorio inviare la comunicazione dei lavori al centro operativo di Pescara.
  • La detrazione viene suddivisa sempre ed obbligatoriamente in 10 quote annuali anche per i contribuenti anziani (con più di 75 e 80 anni).
  • La ritenuta d'acconto, cioè la quota di imposte trattenuta al versamento, che le banche devono applicare è del 8% e non più del 10%.
  • Possibilità di applicare l'agevolazione anche per interventi di ripristino o ricostruzione di immobili danneggiati per eventi calamitosi in eventi che hanno comportato la dichiarazione di stato di emergenza.
  • Possibilità, per il contribuente che sta godendo dell'agevolazione ma che ha intenzione di vendere l'immobile di mantenere per gli anni successivi l'agevolazione o cedere il diritto all'acquirente.

Chi può chiedere il rimborso

Giovane coppia di contribuentiPrima di vedere, maggiormente nel dettaglio, in che modo richiedere l’intervento agevolativo da parte del Fisco (leggi: come richiedere la detrazione), soffermiamoci qualche istante per comprendere chi sono coloro che possono domandare il rimborso.

Il soggetto legittimato a proporre richiesta di agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio è infatti colui che ha effettuato il pagamento dei lavori. Si tenga in merito in considerazione che potrebbero esservi delle differenze tra la natura del “pagatore” e colui che può essere invece considerato come il beneficiario dei lavori stessi.

Chi può usufruire del rimborso non è obbligatoriamente il proprietario ma colui che, avendo qualche diritto in merito all'immobile, effettuerà i pagamenti.

Prima di tutto per poter richiedere la detrazione bisogna essere dei soggetti che pagano l' IRPEF. Da questa imposta verrà detratto l'ammontare dell'agevolazione. Se l'IRPEF da pagare è minore della quota da detrarre non è possibile ottenere un rimborso nell'anno seguente. Quindi chi paga poco di imposta potrebbe avere poca convenienza ad accedere all'agevolazione.

Ecco un elenco di soggetti non proprietari che possono richiedere la detrazione:

  • Chi si trova in affitto o in comodato d'uso
  • Soci di una coperativa
  • Familiare convivente
  • Chi ha acquistato in nuda proprietà
  • Imprenditori individuali
  • Futuro acquirente che ha effettuato il compromesso ma non ancora il rogito

Familiare convivente

Ad esempio può richiedere la detrazione anche un familiare convivente del proprietario dell'abitazione purchè sia il soggetto che effettua i pagamenti tramite bonifico ed a lui siano intestate le fatture o le ricevute. Familiare viene considerato il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. (Art 5 TU imposte sui redditi). L'agenzia delle Entrate specifica che può richiedere la detrazione il familiare convivente anche se le autorizzazioni per i lavori (CIL, DIA, SCIA) sono state effettuate a nome del proprietario.

Lavori in proprio o in economia

Molte persone si chiedono se è possibile accedere alla detrazione per lavori effettuati con il "fai da te". L' Agenzia delle Entrate permette questa possibilità ma possono essere detratte solo le spese di acquisto dei materiali utilizzati per i lavori di ristrutturazione.

Ma attenzione, anche gli interventi in economia, in alcuni casi devono essere autorizzati con una comunicazione al proprio comune o con la consegna della SCIA. (Sono esenti dalla comunicazione gli interventi di manutenzione ordinaria).

Lavori al compromesso

Molti acquirenti di immobili intendono cominciare i lavori sin dal compromesso (preliminare di vendita). La normativa permette di accedere alla detrazione anche in questo caso salvo che il compromesso venga registrato ed il nuovo proprietario esegua i lavori a proprio carico.

In caso di locazione, la documentazione formale che deve risultare per la detrazione comprende il contratto di affitto regolarmente registrato.

Lavori fatti "in proprio" o da imprenditore edile

Per quanto concerne ancora i benefit ottenibili, la detrazione può arrivare al 50% (36% nel regime ordinario) anche nelle ipotesi di esecuzione in proprio dei lavori, sebbene solamente per le spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati (sulle quali il contribuente pagherà l'aliquota ordinaria Iva, e non quella ridotta).

Se tuttavia chi richiede il contributo è imprenditore edile, la percentuale sarà applicata su tutta la spesa auto-fatturata, con IVA (imposta sul valore aggiunto) pari al 10%.

Quanto si può detrarre: limite di 96000 euro (48000 euro)

Il limite di 96 mila euro (48 milaeuro secondo la norma ordinaria), è applicabile per fabbricato oggetto di ristrutturazione, e per persona richiedente. Di conseguenza, nell'ipotesi in cui un immobile sia oggetto di comproprietà, il costo complessivo va suddiviso tra tutti i comproprietari che hanno sostenuto le spese.

Nell'ipotesi di decesso del contribuente, il diritto alla detrazione si trasmette agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta del bene (in termini più sintetici, coloro che “utilizzeranno” la casa).

Limiti di detrazione e accesso al rimborso

Una volta stabilite quali spese rientrano nelle agevolazioni, e chi può richiedere il beneficio fiscale, rimane da comprendere quali siano i limiti delle detrazioni e che cosa occorra fare per poter ottenere l'accesso al bonus sopra accennato. Procediamo con ordine, e vediamo quali siano le spese massime agevolabili.

In prima battuta, ricordiamo come la spesa massima agevolabile sia pari a 96 mila euro. Tenendo in considerazione che la percentuale della quota detraibile è pari al 50%, ne deriva un risparmio netto di 48000 euro in caso di spesa massima.

Si tenga altresì conto che l’immobile sul quale può esser richiesta la detrazione deve necessariamente essere abitazione e possono essere incluse le spese per i lavori nelle relative pertinenze (box auto, cantine, ecc.)

Per quanto concerne la ripartizione temporale del beneficio fiscale, segnaliamo come il bonus del 50% (36%) non possa essere fruito in un'unica occasione, bensì ripartito in 10 quote annuali di pari importo.

Immobili ad uso promiscuo

È inoltre possibile domandare l’accesso alla detrazione nelle ipotesi di immobili adibiti ad utilizzo promiscuo. In questo caso (ad esempio, l’unità immobiliare utilizzata come abitazione, come ufficio, come bed and breakfast), si avrà diritto a metà della detrazione, ovvero al 25% sulle spese effettivamente sostenute dal soggetto che richiede l’acceso alla detrazione fiscale.

Quali sono gli interventi detraibili

Lavori edili che permettono di richiedere la detrazioneRimane ora da comprendere quali siano gli interventi “agevolabili”, ovvero quali siano le azioni che danno seguito al requisito oggettivo utile per poter disporre del beneficio fiscale.

(leggi: approfondisci quali sono gli interventi detraibili)

In linea di massima, e per semplicità di esplicazione della normativa in esame, è possibile suddividere tali interventi in due grandi categorie:

  • Solo per unità immobiliari private sono detraibili interventi di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
  • Per aree comuni di edifici residenziali è detraibile anche la manutenzione ordinaria

leggi: categorie di interventi (manutenzione, risanamento, ristrutturazione, nuova costruzione)

L’elenco di cui sopra è tuttavia arricchito da un grandissimo numero di evidenze e di interpretazioni che hanno, di volta in volta, allargato o ristretto il recinto di valutazione delle opere e degli immobili soggetti a beneficio.

Si pensi alla possibilità di portare in detrazione le spese per le opere di messa in sicurezza degli impianti (DM 37/08) da parte dei condomini, o le opere di risparmio energetico (per i quali è prevista anche un' apposita detrazione del 65%), le opere “antifurto”, quelle finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche o, ancora, le opere di rivisitazione della proprietà immobiliare contro gli infortuni domestici, e tanto altro ancora.

L'alto numero di interventi che permettono di accedere alle detrazioni non devono essere confusa con la possibilità di beneficiare del bonus fiscale per qualsiasi tipologia di “ritocco” alla propria abitazione.

Non rientrano, infatti, tra gli interventi agevolabili, le opere interne agli appartamenti rientranti in manutenzione ordinaria, come la sostituzione dei pavimenti, dei sanitari, la tinteggiatura e l'intonacatura delle pareti, o ancora la sostituzione degli infissi almenochè questi interventi non rientrino all'interno di un lavoro riacadente nel campo della manutenzione straordinaria

Rientrano tra le iniziative agevolabili le opere di installazione dell'ascensore in condominio, sempre che serva all'eliminazione delle barriere architettoniche.

Come usufruire della detrazione: notifica preliminare, bonifico e dichiarazione dei redditi

Come richiedere la detrazioneDopo aver sintetizzato chi può richiedere la detrazione e per quali interventi, cerchiamo di comprendere in che modo usufruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie.

Innanzitutto, se la normativa sulla Sicurezza nei Cantieri (si sensi del D. Lgs 81/2008) lo prevede per l'intervento, bisogna inviare all'Azienda sanitaria locale competente per territorio, ancor prima di iniziare i lavori, una comunicazione (notifica preliminare) mediante raccomandata con avviso di ricevimento (a meno che il tipo di intervento escluda gli obblighi derivanti dalle norme sulla normativa in materia di sicurezza nei cantieri).

Successivamente, bisognerà pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui dovranno risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o il numero della partita IVA del beneficiario del pagamento.

In merito, val la pena di spendere ulteriormente qualche parola: gli istituti di crediti dispongono di un apposito modulo per l'effettuazione di bonifici utili per fruire della detrazione per ristrutturazioni edilizie.

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In aggiunta a quanto sopra, ricordiamo come, per usufruire della detrazione, sia sufficiente indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, nell'ipotesi in cui i lavori siano stati effettuati dal detentore, anche gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce il titolo, e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Ricordiamo, in merito, come in seguito all'approvazione del decreto legge 70 del 13 maggio 2011 sia stato soppresso l'obbligo dell'invio della comunicazione di invio lavori al centro di Pescara dell'Agenzia delle Entrate.

Rimane invece prevista la conservazione, e l'esibizione a richiesta degli uffici, delle abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (SCIA, DIA, CILA), alla domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti, alle ricevute di pagamento delle imposte sulla casa (IMU, Tasi, Tari), alla delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori e della tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti le parti comuni di edifici residenziali, e ancora alle ricevute dei bonifici di pagamento, alle fatture e alle ricevute fiscali sulle spese effettivamente sostenute e alla comunicazione preventiva (se obbligatoria).

Da Maggio 2011 la procedura è stata semplificata: non è più necessario inviare al Centro Operativo di Pescara la comunicazione di inizio lavori e indicare nella fattura dell'impresa che esegue i lavori il costo della manodopera.

Ecco il procedimento per accedere alla detrazione:

  1. Prima di inziare i lavori bisogna inviare con raccomandata A.R. alla ASL competente la notifica preliminare solo nel caso in cui il tipo di lavori preveda il rispetto della normativa sulla sicurezza (TU 81/08), caso che si verifica nella maggior parte dgli interventi anche di piccola entità.
  2. Pagare le spese da detrarre solo tramite bonifico bancario o postale (non saranno considerati validi altre forme di pagamento come assegni o contanti).

Il richiedente deve essere inoltre in possesso dei seguenti documenti:

  • Domanda di accatastamento presso l'Agenzia del Territorio (se l'immobile non è ancora stato accatastato)
  • Ricevute di pagamento dell'IMU
  • Per interventi condominiali la delibera assembleare con cui i lavori sono stati approvati e la ripartizione dei millesimi
  • Se i lavori sono realizzati da un soggetto differente dal proprietario, bisogna essere in possesso di una dichiarazione dello stesso che autorizza i lavori
  • Titoli abilitativi o comunicazioni (CIL, SCIA, DIA, etc.) con cui vengono autorizzati i lavori
  • Se i lavori non prevedono alcun titolo o comunicazione (come nal caso di manutenzione ordinaria) bisogna ridigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà dove dichiarare l'inizio dei lavori e la tipologia degli interventi (dichiarando che gli interventi rientrano tra quelli che possono usufruire della detrazione)

Per usufruire della detrazione bisogna poi indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali che identificano l'immobile oggetto dei lavori.

Notifica preliminare

La notifica preliminare (art.99 Dlgs 81/08) è un documento predisposto dal committente che indica i dati del cantiere (indirizzo, data di inizio e durata dei lavori, ammontare ipotizzato del costo dei lavori, numero di imprese e di lavoratori), la natura dell'opera, i dati del coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione ed i dati del committente.

Le informazioni richieste dalla notifica preliminare sono contenute nell'allegato XII del T.U. sulla Sicurezza 81/08

Bisogna procedere con l'invio della notifica preliminare alla ASL nei seguenti casi:

  1. Lavori affidati a più di un'impresa.
  2. Lavori che inizialmente erano affidati ad una sola impresa ma successivamente sono diventate più di una.
  3. Lavori la cui entità presunta di lavoro supererà i 200 uomini/giorno.

Bonifico

Nel bonifico andranno indicate:

  • La causale del pagamento (bonifico per lavori di ristrutturazione ai sensi dell'art. 16-bis del DPR 917/1986 saldo fattura n° xx del xx/xx/xx)
  • Il codice fiscale del richiedente la detrazione (soggetto che paga)
  • Il codice fiscale o la partita iva di chi beneficia del bonifico

Le poche spese che non potranno essere pagate tramite bonifico, ad esempio gli oneri da versare al comune, le ritenute fiscali da versare ai professionisti o i bolli, potranno essere pagate in altri modi.

Se il numero dei richiedenti la detrazione è meggiore di uno, nella causale del bonifico andranno inseriti tutti i codici fiscali degli interessati.

In caso di interventi condominiali andrà inserito il codice fiscale del condominio e dell'amministratore (o di colui che effettua il pagamento).

Spese che si possono pagare prima dell'inizio dei lavori

Come stabilito dalla Cir. n. 95/2000 sia i materiali che le spese professionali strettamente inerenti l’esecuzione dei lavori possono essere pagati, purché con bonifico bancario, anche prima dell’invio della comunicazione al centro operativo di Pescara. (Da alcuni anni l'invio al centro operativo non è più obbligatorio)

Il controllo dello Stato

Abbiamo visto come la detrazione viene percepita dal contribuente direttamente nella propria dichiarazione dei redditi, è quindi un procedimento autonomo che non necessita di alcuna conferma da parte dello Stato. Succede però che l'Agenzia delle Entrate controlli la vericidità e la regolarità della detrazione. Con un'apposita circolare (provvedimento del 02/011/2011) l'Agenzia delle Entrate ha specificato quali documenti conservare in caso di un controllo fiscale:

  • Ricevute dei bonifici di pagamento
  • Fatture e ricevute delle spese effettuate
  • La documentazione con cui sono stati autorizzati i lavori (CIL, SCIA, etc) oppure in caso di manutenzione ordinaria una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà
  • Accatastamento (se l'immobile non è ancora censito dal catasto)
  • Ricevute di pagamento dell'IMU o ICI
  • Nel caso di lavori condominiali delibera assembleare
  • Pemesso del proprietario della casa nel caso in cui i lavori siano stati fatti da un altro soggetto
  • Notifica preliminare alla ASL (se il tipo di lavori l'hanno resa obbligatoria)

Lavori in condominio, cosa conservare

In caso di controllo per interventi che hanno interessato le parti comuni del condominio, il singolo contribuente può sostituire tutta la documentazione richiesta con una certificazione dell'amministratore del condominio che attesti di aver regolarmente proceduto all'iter previsto. La dichiarazione deve contenere anche la somma che il singolo contribuente ha speso (considerato i i suoi millesimi).

Perdere l'agevolazione

Il contribuente può perdere la detrazione e dover restituire l'importo avuto nel caso in cui il controllo riveli che non aveva diritto a richiedere l'agevolazione.

In particolare l'AdE specifica i seguenti casi in cui si può perdere l'agevolazione:

  • Quando non viene inviata alla ASL la notifica preliminare (nei casi in cui è obbligatoria).
  • Viene effettuato il pagamento con mezzi diversi dal bonifico bancario o postale
  • Non vengono conservate le fatture e le ricevute dei pagamenti
  • Quando il bonifico è intestato ad un soggetto differente da colui che ha richiesto la detrazione
  • Gli interventi sono irregolari o abusivi dal punto di vista edilizio
  • Se non è stata rispettata la norma sulla Sicurezza nei luoghi di lavoro (T.U. 81/08).

Per tutelarsi maggiormente, è bene che il titolare dell'immobile da ristrutturare nonchè appaltatore dei lavori, richieda alla ditta esecutrice una dichiarazione di osservanza delle norme sulla Sicurezza ai sensi del T.U. 81/08

Guarda il video ufficiale dell'Agenzia delle Entrate

 

Approfondisci l'argomento

  • I Parte: Detrazione 36%
  • II Parte: Condizioni per accedere alla detrazione
  • III Parte: Interventi ammessi per l'agevolazione
  • IV Parte: Procedura: bonifico, Asl, documenti

 

 

 

di |
05.01.2012
Ultimo Aggiornamento 14.12.12

 

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