Come dividere un immobile in due o più unità indipendenti

Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un' unità immobiliare originaria, considerate le attuali richieste del mercato immobiliare, è solitamente un investimento vantaggioso. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi. Oggi, dopo il decreto "SbloccaItalia" frazionare è una soluzione molto vantaggiosa per coloro che non hanno bisogno di vivere in case grandi e preferiscono mettere a reddito il loro bene

frazionamento di un appartamento Esempio di divisione di un appartamento a Roma di 120 mq

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Perchè il frazionamento è conveniente

Negli ultimi anni siamo stati spesso incaricati di seguire il frazionamento di un immobile. La richiesta nasce solitamente dai seguenti motivi:

  • Successione ereditaria: il frazionamento serve affinchè due o più eredi possano utilizzare una parte dell'immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi
  • Affitto di una parte: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell'altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
  • Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di uno grande
  • Realizzare una porzione indipendente per i propri figli

Le fasi del frazionamento

La procedura dipende dalle normative locali, dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal Regolamente edilizio e dai regolamenti condominiali.

Solitamente questi sono i passaggi principali:

  1. Controllo della legittimità delle preesistenze al comune (conformità urbanistica) ed al catasto (conformità catastale): consiste nella verifica dei documenti dell'appartamento. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell'unità immobiliare
  2. CILA da consegnare al comune. E' la pratica con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico. In alcuni casi bisogna individuare o "monetizzare" la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo le "Legge Tognoli"
  3. Variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuovi. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
  4. Richiesta di autorizzazione al condominio per interventi che comportano il coinvolgimento delle parti comuni
  5. Richiesta al gestore delle forniture energetiche come elettricità o gas per l'allaccio di nuovi contatori
  6. Trasferimento della proprietà con atto notarile e voltura al catasto in caso di vendita delle unità

Queste procedure richiedono l' analisi della documentazione amministrativa, delle caratteristiche tecniche dell'immobile, delle normative edilizie. Portare a compimento il frazionamento non è semplice per cui è molto consigliato, prima di iniziare, affidarsi ad un professionista tecnico affidabile come un architetto o un ingegnere.

Condominio: i diritti dei terzi

In qualsiasi autorizzazione comunale è sempre ben evidente la dicitura “salvo diritti di terzi”, cioè il comune non è responsabile di eventuali diritti lesi ad altri soggetti come il vicino di casa o un condomino che impugnando l’autorizzazione non possono rivalersi sul comune stesso.
Per questo prima di procedere con un frazionamento è bene chiedere all' amministratore il regolamento di condominio e valutare se richiedere una delibera autorizzativa all' assemblea.

Per evitare problemi con il condominio:

  1. Controllare che il regolamento non vieti il frazionamento.
  2. Dopo la divisione aggiornare le tabelle millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento
  3. Se l´ accesso al nuovo appartamento avverrà sul pianerottolo o se verranno modificate parti comuni, l´assemblea condominiale si dovrà esprimere con una delibera

In generale non c'è bisogno dell´autorizzazione dell´assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. Solitamente, per evitare l'assenso dell'assemblea, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali, i prospetti dell'edificio e gli accessi agli appartamenti dal vano scala

La porta d'accesso al nuovo appartamento

La gestione dell'accesso al nuovo appartamento è uno degli aspetti da tenere più in considerazione, soprattutto dal punto di vista condominiale. Si verificano di solito i seguenti casi:

  • Si realizza una nuova porta sul pianerottolo condominiale: in questo caso è preferibile che l'assemblea autorizzazi l'intervento perchè viene modificato lo stato di fatto ed ipoteticamente anche il "decoro architettonico" delle parti comuni del condominio.
  • Si realizza una "bussola" di distribuzione all'interno dell' appartamento originario: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati. In questo caso il condominio non può rivalersi perchè non viene modificato il "decoro architettonico" del pianerottolo. La proprietà della bussola di distribuzione interna, che solitamente è un quadrato di 150 cm di lato, viene in genere data in comunione ai nuovi proprietari. Cioè tutti e due i proprietari degli appartamenti frazionati saranno proprietari della "bussola di distribuzione"
  • L'appartamento è stato già originariamente realizzato con due porte di accesso: in questo caso si possono utilizzare per frazionare senza chiedere l'autorizzazione al condominio, sarà sufficiente comunicare all'amministratore la suddivisione dei millesimi dopo la fine dei lavori

In merito segnalo una interessante discussione in merito “frazionamento e rapporti condominiali” su Immobilio.it

Comune: Autorizzazione amministrativa

L'ente competente a rilasciare l´autorizzazione per il frazionamento è il comune. Ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo tuttavia una norma nazionale, il decreto SbloccaItalia del Settembre 2014, ha semplifica le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile

Gli appartamenti devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq, in altri comuni anche 28 mq), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia, il frazionamento è considerato un intervento di “manutenzione straordinaria” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile con semplice CILA

Oltre all’ autorizzazione edilizia, il secondo documento che bisogna protocollare allo sportello unico dell' edilizia è la “fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che ha proceduto alla variazione catastale

Va precistato inoltre che i tramezzi di divisione tra due unità immobiliari debbono rispettare un certo valore di trasmittanza termica (determinato dal D.M. 59/09) e di prestazione acustica (legge 447/95)

Decreto SbloccaItalia

Il decreto SbloccaItalia del Settembre 2014 semplifica le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile. Il decreto, convertito in legge, prevede che questi tipi di interventi ricadono in "manutenzione straordinaria". Quindi i lavori si possono realizzare senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

La CILA prevede la asseverazione di un tecnico abilitato e la presentazione di un progetto allo sportello unico dell'Edilizia del Comune dove si trova l'immobile. La CILA si può utilizzare anche in caso di accorpamento di due o più unità immobiliari

Aspetti impiantistici e costruttivi

Di fondamentale importanza per una divisione di un immobile è considerare la posizione degli scarichi per il nuovo bagno e cucina. Lo scarico del bagno è realizzato con una tubazione con diametro 10 cm, e quindi la distanza del wc dalla colonna fecale è limitata. Lo scarico della cucina invece è più piccolo e quindi meno vincolante.

Spesso per posizionare i bagni lontano dallo scarico si utilizza il sistema meccanico "sanitrit" che ha il difetto di non essere particolarmente apprezzato dal mercato in contesti residenziali.

Catasto: Procedura di variazione

Alla fine dei lavori si procede con l’ aggiornamento al catasto (uffici dell’ Agenzia delle Entrate). Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, con la procedura DOCFA, la variazione catastale “sopprimendo” il vecchio subalterno e “costituendone” di nuovi che saranno coincidenti con gli appartamenti ottenuti dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento. Ricordo che il catasto è l' ufficio del Ministero dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica. Per alcuni immobili bisogna procedere anche con l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico che rappresenta uno o più pianoi dell'edificio.

Tassazione immobiliare

Dal punto di vista fiscale, il frazionamento può comportare uno svantaggio nel caso in cui l'immobile da dividere sia una prima casa. In questo caso infatti dopo il frazionamento verranno accatastate due unità immobiliari: una manterrà lo stato di prima casa, la seconda invece non usufruirà di questa agevolazione.

A parte la tassazione dovuta alla proprietà di più beni invece che uno non ci sono altre imposte riconducibili alla scelta di frazionare un immobile.

Costi

I costi di un frazionamento sono diversi a seconda del comune e del tipo di intervento. Le voci principali sono:

  • Lavori edili ed impiantistici
  • Diritti di istruttoria della CILA (a Roma 251 euro)
  • Imposta catastale per la variazione (50 euro)
  • Allaccio nuove utenze (gas, elettricità, telefono)
  • Parcella del tecnico

I principali aspetti da valutare

Dividere un immobile è nella maggior parte dei casi, in questo momento storico, un investimento molto vantaggioso.

Quanti appartamenti di taglio medio-grande tra i 100 ed 150 mq sono abitati da solo due persone? Consideriamo ad esempio delle coppie anziane che hanno dei figli grandi, perchè non dividere l'appartamento e vendere o affittare una delle due unità?

Se stai pensando di dividere un appartamento gli aspetti principali da verificare sono:

  • Superficie minima di 90 mq
  • Posizione degli scarichi dei bagni e posizione delle finestre
  • Possibilità di realizzare una "bussola" d'ingesso o utilizzare, se presenti, due porte d'accesso
  • Verificare della regolarità urbanistica
  • Regolamento di condominio
  • Facilità nell'installazione di nuovo contatore gas

Frazionare un immobile ricevuto in eredità

Si può scegliere di frazionare anche nel caso due o più soggetti ricevano in eredità un immobile che intendono gestire, vendere o abitare in maniera autonoma. In questo caso bisognerà coinvolgere anche un notaio, dopo la conclusione delle pratiche amministrative, per distribuire correttamente le quote di proprietà.

E' necessario però che per il frazionamento ci sia l'assenso di tutti i proprietari che dovranno firmare, nello stesso momenti, le pratiche autorizzative da presentare al comune.

Divisione per controversie legali

In caso di controversie legali è lo stesso giudice a valutare la convenienza di dividere un immobile per evitare che lo stesso, in mancanza di accordo tra le parti, venga messo sul mercato con un'asta giudiziaria. In questo caso la divisione viene valutata da un CTU (Consulente Tecnico del Tribunale) e dai CTP (Consulente Tecnico di Parte).

 

Per maggiori informazioni e per avere un preventivo specifico potete contattarci. Curiamo tutto l'iter per il frazionamento a Roma e nel Lazio: autorizzazioni comunali, variazioni catastali, progetto e direzione dei lavori.
Dopo una conversazione telefonica valutiamo se ci sono le condizioni per il frazionamento e realizziamo un primo sopralluogo gratuito presso l'immobile

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