Come mettere a reddito un immobile non abitato

L'investimento "sul mattone" è stato considerato per decenni l'investimento più sicuro ma oggi, per molti, possedere un immobile senza che questo sia messo a reddito, cioè non produca un introito economico, rappresenta spesso un problema.

Essere proprietari di un appartamento infatti è diventato più impegnativo del passato a causa dell'introduzione di nuovi adempimenti amministrativi (come APE, fisco, catasto, assicurazione), e dell'aumento delle imposte sulla casa (come IMU, Tasi, cedolare secca).

Possedere un appartamento sfitto comporta molte spese economiche. Ricevo spesso richieste di consulenza da parte di clienti che desideranno "mettere a reddito l'immobile" e ricavare un introito aggiuntivo rispetto al proprio stipendio. Oggi le soluzioni per guadagnare con il proprio appartamento sono molte. Vediamo quali sono le principali premesso che la complessità della materia e le esigenze dei singoli proprietari, meritano una consulenza professionale ad hoc.

Affitto tradizionale

La locazione di un appartamento tradizionale viene regolata dalla Legge 431/1998. Sono previste differenti durate del contratto (4anni+4, 3anni+2, locazione inferiore ai 18 mesi o 12 mesi). Di solito, la formula più utilizzata è quella che ha durata di quattro anni tacitamente rinnovata di altri 4 anni. Con questa soluzione il canone è libero, cioè il proprietario può richiedere il canone di affitto che preferisce.

Negli ultimi anni sta aumentando l'uso del "canone concordato" che prevede un canone più basso di quello di mercato, perchè la tassazione (con cedolare secca) è ridotta (attualmente al 10%) rispetto al canone libero (che attualmente ha una tassazione del 21%).

La cedolare secca è' una formula semplificata di tassazione degli immobili residenziali destinata alle persone fisiche.

Vantaggi e svantaggi dell'affitto tradizionale

Il principale vantaggio è la possibilità di locare l'immobile per un tempo lungo, senza particolare impegno. Sono da ricordare le scadenze fiscali, la manutenzione straordinaria, i rapporti con il condominio. Per il resto sarà solo da attendere che l'affittuario corrisponda il canone mensile.

Dal lato opposto, un affitto tradizionale comporta un tasso di rendimento basso (tasso che misura il guadagno dell'investimento immobiliare), simile ai più semplici strumenti finanziari (come i titoli di stato o i conti deposito). Tra i principali rischi di affittare un appartamento c'è l'occupazione abusiva e il danneggiamento dell'immobile.

Affitto in località turistiche

Affittare una casa al mare o in montagna per pochi mesi all'anno permette alti rendimenti solo nei mesi in cui la locazione avviene. Nelle principali località turistiche marine in Agosto si affittano appartamenti per migliaia di euro a settimana! I principali svantaggi di questa soluzione sono che la casa viene utilizzata intensivamente durante la locazione, di solito con poca cura. Inoltre il proprietario deve necessariamente vivere vicino alla località turistica per accogliere i turisti.

Questa soluzione diventa interessante quando si riesce ad affittare l'appartamento nei tre mesi estivi ai turisti e nei restanti 9 ad un unico affittuario che ha bisogno di alloggiare in maniera temporanea come nel caso degli insegnanti che lavorano lontano dalla propria città di residenza.

Affittare solo una stanza

L'affitto delle stanze a studenti o lavoratori ha avuto un grande incremento negli ultimi anni. Dal punto di vista amministrativ, contrattuale e fiscale non cambiano le procedure rispetto all'affitto di tutta l'unità immobiliare.

Nella Legge 431/1998 è prevista una durata limitata del contratto transitorio tra 6 e 36 mesi se lo studente universitario è residente in un comune diverso da quello in cui si trova l'immobile.

Frazionamento di un appartamento

Dividere in due un appartamento grande per poi venderlo o affittarlo è più facile di quello che si pensi. Dal 2014 è possibile comunicare al comune il frazionamento con una semplice CILA. Alla fine dei lavori si dovrà richiedere la variazione catastale.

Le caratteristiche principali che un immobile deve avere per essere frazionato sono:

  • Superificie minima dell'unità frazionata di 28 mq (45 mq secondo le norme di Roma)
  • Posizione degli scarichi comoda per la realizzazione di nuovi bagni e cucina
  • Assenza di divieto al frazionamento nel regolamento di condominio

Contattaci per maggiori informazioni, per una consulenza, per degli interventi di ristrutturazione.

Fai una domanda o commenta:

Puoi rimanere anonimo ma non dimenticare di scrivere il comune dove si trova l'immobile.
Inserisci la tua e-mail, non verrà pubblicata, ma in questo modo riceverai una risposta direttamente sulla tua posta elettronica.

Sei un tecnico? Puoi partecipare e rispondere alle domande: ottieni le credenziali per moderare

blog comments powered by Disqus