Sanatoria di un appartamento prima del rogito

Siamo spesso contattati per sanare lo stato catastale ed urbanistico di appartamenti che prima di essere venduti presentano dei documenti con delle irregolarità. Chi effettua una ristrutturazione, per evitare problemi al momento della vendita, dovrebbe chiedere l'autorizzazione al comune prima di iniziare i lavori e presentare l'aggiornamento catastale.

 

Verifica prima di comprare o vendere un appartamento

Prima di vendere e acquistare un appartamento i principali documenti tecnici che vanno verificati sono:

  • Titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio (Licenza edilizia, concessione o permesso di costruire)
  • Eventuali titolo edilizia in sanatoria o richiesta di condono
  • Pratiche edilizie successive alla costruzione che hanno comportato la modifica della distribuzione interna degli ambienti (DIA, CILA, SCIA)
  • Certificato di agibilità
  • Certificati di conformità degli impianti
  • Dati catastali, tra cui la visura e la planimetria catastale

La verifica più importante è l'accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio (regolarità urbanistica) e tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali (regolarità catastale)

Questa analisi è molto importante perchè nel caso di irregolarità, la difformità e le conseguenze amministrative verrebbero ereditate dal nuovo proprietario. Spesso, ma non sempre, sono il notaio, l’agenzia o la banca erogatrice del mutuo che avvertono il venditore di queste problematiche ed interrompono l’iter prima dell'acquisto. Per tutelare l'acquirente è quindi importante che un tecnico verifichi la documentazione prima di arrivare al rogito.

Approfondimento: La regolarità edilizia-urbanistica di un immobile ; La regolarità catastale di un immobile

Se hai necessità come compratore, come venditore o come agenzia immobiliare di verificare lo stato di un immobile che presenta delle difformità puoi contattarci per maggiori informazioni.

Casi più comuni di irregolarità

Non tutte le irregolarità possono essere sanate, per farlo bisogna che gli interventi realizzati siano conformi al regolamento edilizio comunale, al piano regolatore ed alle norme igienico sanitarie.

A parte le manutenzioni ordinarie senza modifica della distribuzione interna ecco di seguito una serie di interventi che comportano la presentazione di una sanatoria (accertamento di conformità o CILA per lavori già eseguiti) al comune.

Realizzazione di un bagno aggiuntivo

La necessità di costruire un bagno in più in un appartamento viene spesso risolta dividendo quello esistente in due unità minori. In questo caso la sanatoria è di solito agevole

Differente è il caso di un bagno realizzato all’interno di una stanza esistente. In questo caso la superficie della stanza diminuirebbe fino a raggiungere il limite minimo previsto dalle norme (14mq per una stanza doppia, 9mq per una stanza singola secondo la legge nazionale)

Spostamento della cucina nel soggiorno

La cucina nel passato veniva realizzata in un ambiente unico grande di solito 10-15 mq. All'interno si cucinava e si mangiava e quindi viene chiamata "cucina abitabile". Oggi, la necessità di realizzare appartamenti con più stanze ha comportato lo spostamento della cucina nel soggiorno. Questo spostamento anche senza demolizione di tramezzi deve essere autorizzato dal comune e riportato nella variazione catastale della planimetria.

Secondo molti Regolamenti Edilizi, tra cui quello di Roma, il vano che prima era destinato a cucina dovrà avere una superficie minima di 9 mq per essere trasformato in camera da letto oppure minore di 4 mq per essere trasformato in ripostiglio. Infatti secondo il Regolamento non può esistere un ambiente tra i 4 mq ed i 9 mq.

Ampliamento del soggiorno come open-space

Il soggiorno spesso viene ampliato inglobando il corridoio o l’ingresso, due vani che per le esigenze contemporanee sono sempre meno utilizzati. Si ottiene questa nuova configurazione anche con la semplice demolizione di un tramezzo.
La sanatoria potrebbe essere difficoltosa nel caso in cui l’ambiente ottenuto sia troppo grande e non vengano così rispettate le norme igienico-sanitarie che prevedono il rapporto minimo di 1:8 tra superficie finestrata e superficie dell’ambiente.

Divisione di una camera da letto in due camerette

La divisione di una camera doppia in due singole avviene costruendo un semplice tramezzo che divide in due lo spazio. Anche in questo caso il rispetto delle normative potrebbe comportare problemi nella richiesta di sanatoria: le stanze dovranno avere minimo 9 mq di superficie con una aeroilluminazione di 1/8 tra superficie della finestra e superficie del vano.

Veranda sul terrazzo

La costruzione di una veranda sul terrazzo è solitamente un abuso difficile da sanare. Rispetto ai casi precedenti comporta un aumento della volumetria dell'immobile originario e non può essere sanata con una CILA o con una SCIA ma sono spesso necessari degli strumenti più complessi come il Permesso di Costruire o la "Dia onerosa" in sanatoria

In questo caso la responsabilità dell’abuso è più grave e può comportare anche una denuncia penale per il proprietario, anche se non è stato lui a realizzare la veranda e la demolizione del manufatto.

Chiusura del balcone

Analoga alla costruzione della veranda è la chiusura di un balcone che comporta allo stesso modo un aumento di volumetria. Nonostante il patrimonio edilizio italiano sia pieno di questi casi l’unica soluzione spesso è stata quella di richiedere il condono edilizio, strumento che oggi non è più attivo.

Realizzazione di un soppalco

Capita spesso di dover sanare soppalchi realizzati senza autorizzazione. Le problematiche principali potrebbe nascere dal mancato rispetto delle altezze minime che solitamente sono di 240 cm o 270 cm. Inoltre in alcuni casi il soppalco potrebbe comportare aumento di superficie utile e richiedere un permesso di costruire per la sanatoria.

Volume spostato di attici e superattici

Può succedere che sono presenti delle differenze tra il progetto approvato e gli appartamenti realizzati all'ultimo piano degli immobili (come in caso di attico o superattico). Se la differenza comporta solo lo spostamento della superficie utile lorda senza ampliamenti si può sanare la situazione con un accertamento di conformità art. 37 DPR 380/2001, cioè una SCIA in Sanatoria con silenzio assenso. Se invece la differenza riguarda anche un aumento di cubatura potrebbe essere decisamente più complessa la sanatoria.

Vantaggi di fare i lavori interni regolarmente

Nonostante chiedere un’autorizzazione per dei lavori interni negli appartamenti sia obbligatorio dal 1985 (Legge 47/1985), ancora oggi molti cittadini realizzano gli interventi senza comunicare niente al comune. Le responsabilità del committente comportano multe costose ed in alcuni casi sanzioni penali.

L’irregolarità verrà sanata nella maggior parte dei casi prima di vendere l’immobile quando vige l’obbligo di dichiarare nel rogito la conformità catastale. Sanare un appartamento, è più costoso di richiedere un permesso prima dell’inizio dei lavori. Oggi con la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) è possibile realizzare dei lavori regolari con poche centinaia di euro (A Roma ad esempio si pagano 256 euro).

Approfondimento: La CILA ; Responsabilità del committente per lavori edili

Strumenti per sanare un appartamento irregolare

Prima di sapere se è possibile sanare delle irregolarità bisogna leggere le normative edilizie del comune ove è situato l’immobile. Gli strumenti più utilizzati per la regolarizzazione sono la Dia in Sanatoria e la CILA in sanatoria.

Variazione catastale

Per completare la regolarizzazione ed avere tutta la documentazione pronta per il rogito dopo la sanatoria edilizia-urbanistica il tecnico incaricato preparerà la variazione catastale con la procedura DOCFA per ottenere anche la regolarità catastale.

Se hai bisogno di un tecnico per la sanatoria puoi contattarci senza impegno per un preventivo.

Differenza tra condono e sanatoria

Esiste una differenza sostanziale tra condono e sanatoria: Il primo è una legge speciale, che permette di eliminare alcuni abusi edilizi, la sanatoria invece è una legge vigente individuata dal Testo Unico dell'Edilizia (art. 36 e 37). In Italia si sono avuti condoni edilizi nel 1985, 1994 e 2003.

Per richiedere una sanatoria è fondamentale che gli interventi realizzati siano conformi alla normativa edilizia (comunale e nazionale). La conformità deve essere "doppia" cioè valida nel momento in cui sono stati realizzati i lavori e nel momento in cui vengono denunciati.

Un condono risolve gli interventi abusivi e non conformi, mentre la sanatoria permette di risolvere interventi conformi che però non sono stati autorizzati.

In molti casi possibile sanare una irregolarità con la sanatoria e non con il condono. La procedura da utilizzare si chiama anche "accertamento di conformità".

Approfondimento: Differenza tra catasto e sanatoria

di |
18.11.2012
Ultimo Aggiornamento

Fai una domanda o commenta:

Puoi rimanere anonimo ma non dimenticare di scrivere il comune dove si trova l'immobile.
Inserisci la tua e-mail, non verrà pubblicata, ma in questo modo riceverai una risposta direttamente sulla tua posta elettronica.

Sei un tecnico? Puoi partecipare e rispondere alle domande: ottieni le credenziali per moderare

blog comments powered by Disqus