Tabelle millesimali nel condominio

I "millesimi" sono lo strumento con il quale viene assegnato il valore delle singole unità immobiliari private rispetto al valore di tutto l'immobile e sono utilizzati per effettuare una corretta ripartizione dei costi all'interno del condominio e per determinare i quorum per l'approvazione delle assemblee condominiali.

Cosa sono i "millesimi" del condominio

Le parti comuni di un edificio, come il tetto, i pilastri, l'ascensore, le scale, sono proprietà di tutti i partecipanti al condominio. Le tabelle millesimali servono per misurare quanto è l'interesse che il singolo condòmino ha sulle parti comuni, perchè sulla base di questo interesse egli pagherà le rate condominiali ed avrà un certo voto in assemblea. In altri termini i "millesimi" rappresentano l'unità di misura delle singole quote di comproprietà delle parti comuni.

Le tabelle servono per ripartire le spese condominiali e per formare le maggioranze all'interno dell'assemblea condominiale, vengono disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Non incidono sulla proprietà, ma sono solamente uno strumento aritmetico con il quale definire il valore dei singoli beni privati.

Obbligo tabelle millesimali

Le tabelle vengono allegate al regolamento di condominio, sono obbligatorie quando i condòmini sono in numero maggiore di 10, l'approvazione delle stesse avviene in assemblea con la maggioranza semplice (comma 2 art. 1136 Codice Civile) anche su proposta di un singolo condomino.

Più tabelle per lo stesso condominio: tabella principale e tabelle d'uso

Le tabelle millesimali sono differenziate rispetto alle caratteristiche di ciascun condominio. La principale è la tabella generale di proprietà detta anche "tabella A", le altre sono denominate tabelle d'uso e solitamente sono per le scale, per il garage, per il riscaldamento, etc.

Le tabelle d'uso sono funzionali alle specifiche caratteristiche di un condominio perchè sono finalizzate a ripartire nella maniera più corretta possibile la comproprietà delle parti comuni rispetto al valore delle parti esclusive.

Metodi di calcolo

Le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico dopo avere effettuato un sopralluogo ed un rilievo delle singole unità immobiliari. Le planimetrie catastali possono essere utilizzate solo come ausilio al rilievo perchè spesso non sono coerenti con lo stato di fatto.

Il tecnico applica alle superfici delle singole stanze dei coefficienti con cui valuta la qualità delle singoli ambienti: i coefficienti più importanti sono quello di veduta, il rapporto tra superficie finestrata ed superficie della stanza, l'esposizione.

In questo modo il valore di ogni appartamento dipenderà non solo dalla superficie calpestabile ma dalla cosiddetta "superficie ragguagliata" cioè dal valore dei metri quadri dell'appartamento moltiplicato per i singoli coefficienti.

Quindi immaginando di avere due appartamenti della stessa metratura, quello che ha una buona esposizione e che si trova all'ultimo piano avrà un valore maggiore rispetto ad un altro con caratteristiche peggiori. Difficilmente in un condominio si avranno due appartamenti con gli stessi millesimi anche se aventi la stessa superficie.

I coefficienti

La differenza di valore viene determinato appunto da alcuni coefficienti, tra i quali:

  • destinazione d'uso: serve per determinare le differenze di valore tra destinazioni d'uso differenti come appartamenti, uffici, negozi, box
  • utilizzazione: indica le differenti destinazioni delle stanze. Il soggiorno e la camera da letto hanno un valore maggiore del corridoio, del bagno o del balcone.
  • orientamento: riguarda l'esposizione secondo i 4 punti cardinali. Le esposizioni a nord sono più svantaggiate.
  • prospetto: serve per valutare la qualità degli affacci come in caso di viste panoramiche (positivo) o chiostrine interne (negativo).
  • piano: l'apprezzamento di valore tra un piano basso ed un piano alto dipende dalla presenza o meno dell'ascensore. Per edifici che non hanno l'ascensore il valore degli appartamenti scende molto se si trovano oltre il quarto, quinto piano.
  • luminosità: riguarda il rapporto aeroilluminante cioè il rapporto tra la superficie della finestra e le superficie delle stanza. Maggiore è il rapporto e più alto è il valore.

La superficie del giardino, di solito, viene calcolata con un minimo valore rispetto alle parti costruite.

I coefficienti valutano le caratteristiche intrinseche di un immobile, cioè quelle che non dipendono dallo stato di manutenzione e conservazione: il valore dei millesimi non dipende dal canone d'affitto o da un'eventuale ristrutturazione.

Questo metodo fu definito per la prima volta nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del ministero dei lavori pubblici. Non è obbligatorio anche se, per prassi, viene utilizzato in tutta Italia da diversi decenni.

Le tabelle possono essere redatte da un tecnico abilitato

Di solito il tecnico che, in qualità di consulente del condominio, redige le tabelle è un architetto, un geometra o un ingegnere. Il tecnico per agevolare il calcolo solitamente utilizza un software per tabelle millesimali dopo aver effettuato un accurato sopralluogo per valutare le caratteristiche e le dimensioni degli ambienti.

Chi approva le tabelle

Solitamente le tabelle sono redatte dal primo proprietario del fabbricato o direttamente dal costruttore, in questo caso si tratta di tabelle inserite nel regolamento di condominio ("contrattuali"). Ma può essere anche che le tabelle vengano approvate dall'assemblea.

Revisione delle tabelle millesimali

Dopo la realizzazione di interventi edili che modificano il valore degli immobili emerge la necessità di aggiornare le tabelle millesimali.

Di solito l'aggiornamento è dovuto in seguito a:

  • ampliamenti
  • verande
  • piano casa
  • fusioni e frazionamenti

L'aggiornamento delle tabelle dovrebbe dipendere dall'effettivo stato di fatto degli appartamenti e non dallo stato edilizio-urbanistico o catastale. Quindi anche immobili che hanno avuto degli ampliamenti senza autorizzazione o condono potrebbero essere soggetti comunque a revisione delle tabelle.

Con la riforma del condominio del 2012 è stato aggiornato l'art. 69 delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile che specifica quando ed in che modo è possibile modificare i valori espressi nelle tabelle. La revisione può avvenire in assemblea all'unanimità. In solamente due casi specifici la modifica può avvenire anche con una semplice maggioranza:

  1. quando risulta che le tabelle millesimali esistenti sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

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