Legittimità della preesistenza: autorizzazione e ultimo progetto edilizio

Prima di interventi edilizi che necessitano di comunicazioni o autorizzazioni presso il Comune è necessario che il tecnico verifichi la legittimità della preesistenza. Un tecnico infatti prima di presentare una CILA, SCIA, DIA o Permesso di Costruire è obbligato ad asseverare che il fabbricato su cui interviene è regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico

La regolarità edilizia urbanistica di un fabbricato esistente si verifica confrontando lo stato di fatto con il progetto edilizio allegato al titolo abilitativo in forza del quale è stato realizzato l'edificio.

La legittimità della preesistenza è quindi una dicitura tecnica con il quale si indica la verifica edilizia-urbanistica di un immobile esistente. Senza la legittimità l'immobile è abusivo o irregolare.

Quando è stato costruito l'immobile

Per verificare la legittimità della preesistenza, la prima cosa da fare è determinare quando è stato costruito l'immobile.

Secondo le normativa nazionale, è obbligatorio richiedere al comune una licenza per costruire dall'entrata vigore della Legge n. 1150 del 17/8/1942. Prima di questa data, in molti comuni, la licenza era già prevista, come ad esempio, nel regolamento edilizio di Roma del 1934.

Quindi gli immobili realizzati prima del 1942 vengono legittimati dalla planimetria catastale d'impianto del 1939-1941. In quegli anni infatti venne fatto un censimento nazionale di tutti gli immobili con le relative planimetrie. Queste planimetrie dimostrano che gli immobili sono antecedenti al 1942 e quindi non necessitano di licenza edilizia per essere legittimi.

Se l'immobile è stato realizzato dopo il 1942 bisogna richiedere il titolo abilitativo (licenza, concessione, permesso di costruire o DIA) e il progetto allegato con il timbro di approvazione del comune.

La legittimità va verificata anche visionando progetti presentati successivamente al primo come le varianti o interventi di ristrutturazione, ampliamento, modifiche interne. In questo caso bisognerà cercare la DIA o se interventi realizzati dopo il 2010 anche una eventuale SCIA.

Nel caso di immobili sottoposti a richiesta di condono la legittimità viene garantita dalla concessione in sanatoria rilasciata dal comune. I condoni sono stati tre: nel 1985, 1994, 2003. In questo caso la verifica del progetto edilizio viene fatta guardando il catastale allegato alla richiesta di condono.

Planimetria catastale

Solo in due casi quindi la planimetria catastale permette di determinare la legittimità urbanistica:

  • Planimetrie catastali d'impianto 1939-1941
  • Planimetrie catastali allegate alla concessione in sanatoria di un condono

Negli altri casi va specificato che la planimetria catastale non determina la legittimità urbanistica, in gergo tecnico si dice che "non è probatoria".

Verifica della legittimità della preesistenza a Roma

A Roma per verificare la legittimità della preesistenza bisogna richiedere una visura del progetto edilizio all'archivio del dipartimento PAU.

Contattaci per richiedere la verifica della legittimità, per richiedere un progetto o una licenza al Comune di Roma

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Ultimo Aggiornamento 09/06/2015

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