Ristrutturare casa: consigli, costi, normative

Questo articolo è una sintesi di informazioni e consigli per coloro che desiderano ristrutturare la propria casa

Chiunque ha fatto dei lavori in casa conosce la complessità e la spesa che la ristrutturazione comporta ma anche l'emozione e le aspettative che regala.

Inutile girarci intorno, considero furovianti le offerte commerciali che pubblicizzano la "ristrutturazione low cost" o il "progetto online". Per un lavoro completo, "dalla A alla Z", è necessario entrare in sintonia con il responsabile dei lavori perchè le scelte da assumere sono numerose ed importanti.

I costi di una ristrutturazione

Mi sorprende vedere famiglie che fanno più verifiche quando acquistano un'automobile o un elettrodomestico, piuttosto che quando devono controllare come vengono spesi i propri soldi per la ristrutturazione della casa

I preventivi per una ristrutturazione vanno divisi in due categorie:

  • Costo dell'impresa
  • Costo per l'acquisto delle forniture

Il costo dell'impresa

Ristrutturare una casa ha un costo che varia, solo di opere edili e impiantistiche, tra i 300 ed i 600 €/mq. La variabilità è alta e dipende dalla località, dalle difficoltà di accesso al sito, dagli interventi da effettuare e dalle scelte tecniche e qualitative

Per questo non considero credibili le offerte in cui si pubblicizza "Ristrutturazione completa a 10000 euro" o "Rifacimento del bagno a 3000 euro".

Se sceglierete di affidarvi a chi vi propone queste offerte starete permettendo a loro di scegliere come ristrutturare il vostro bagno o la vostra casa.

L'impresa dovrebbe fornire il preventivo sulla base di un progetto ed un computo metrico che viene preparato precedentemente dal tecnico del committente.

Il costo delle forniture

Il costo delle opere edili non è l'unico da considerare. Ce n'è un altro, più incisivo e delicato: è il costo per i materiali e le forniture.

Di solito infatti l'impresa edile non sceglie i materiali (pavimenti, rivestimenti, sanitari, etc) ma si limita ad installarli.

I materiali hanno un costo molto più variabile rispetto al costo delle opere edili. L'acquisto di un pavimento potrebbe costare 15 €/mq ma anche 120 €/mq mentre la posa, che viene realizzata dall'impresa, ha un'oscillazione molto minore, di solito tra 30 e 40 €/mq.

Definire un budget

Solo quando si definisce un budget si è presa la strada giusta. Mai pensare di spendere il meno possibile perchè in questo modo non si ha la possibilità di fare le giuste scelte. Il "meno possibile" deve essere quantificato. Può essere anche 6000 euro ma va definito perchè sulla base di quel limite si potranno individuare le migliori scelte possibili.

Consiglio: definire il budget per i lavori non è solo pensare al costo dell'impresa ma anche (e soprattutto) al costo dei materiali, delle forniture, degli arredi, etc.

Le detrazioni per ristrutturazione edilizia e l'iva agevolata

Le detrazioni fiscali che lo Stato concede per la ristrutturazione edilizia sono vantaggiose (attualmente ancora al 50%) ma le procedure sono complesse e c'è spesso il rischio di sbagliare.

Mi limito a indicare alcune considerazioni sugli aspetti più delicati

  1. Presta attenzione al tipo di intervento. Molte attività non rientrano tra i lavori detraibili perchè ricadenti in Manutenzione Ordinaria.
  2. Fai attenzione ai pagamenti con bonifico e alla corrispondenza con le fatture.
  3. Verifica il rispetto delle normative edilizie e sulla sicurezza nei cantieri. Anche per un piccolo intervento ci sono delle prescrizioni in materia. Attenzione perchè fatture a più società per lo stesso lavoro comportano la nomina del coordinatore per la sicurezza e la notifica preliminare come previsto dal D.Lgs 81/2008

Approfondimento: Le detrazioni per ristrutturazione edilizia

L'IVA agevolata ( 10%) è sempre applicabile per i pagamenti all'impresa esecutrice ma è limitata per i pagamenti ai fornitori. Limite che dipende dal tipo di intervento (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, etc) e dalla proporzione tra costo della manodopera e costo del bene.

Consiglio: gli aspetti fiscali sono complessi. Bisogna studiarli bene o almeno coinvolgere il proprio consulente

I tempi di una ristrutturazione

Definiamo quali sono le fasi temporali e gli aspetti che meritano maggiore attenzione. Divido il tempo di una ristrutturazione in 4 intervalli.

  1. Studio di fattibilità tecnico-economica
  2. Progetto
  3. Realizzazione dei lavori
  4. Consegna dei documenti e fine lavori

1) Studio di fattiibilità tecnico-economica

Le persone hanno l'abitudine di chiedere una ristrutturazione pensando che il preventivo si possa fare nel giro di 1 ora. E' importante invece che in questa fase si valutino bene le esigenze e le varie possibilità tecniche ed economiche. Partire con il piede giusto è il modo migliore per un risultato di qualità.

Alla conclusione di uno studio di fattibilità bisogna:

  1. Definire il budget a disposizione
  2. Comprendere le esigenze funzionali (quante camere da letto, soggiorno con angolo cottura, rifacimento dei bagni, etc)

2) Progetto

Il progetto è un approccio con il quale si cerca di analizzare e prevedere le varie possibilità che una ristrutturazione offre. Il progetto serve al cliente per capire se le sue esigenze vengono valorizzate e all'impresa per realizzare i lavori in maniera corretta e rapida.

Consiglio: Il costo di un progetto è minore dei vantaggi e del risparmio che permette di ottenere

3) Realizzazione dei lavori

Solitamente i tempi per la ristrutturazione di un appartamento sono circa 10 settimane per un'unità di circa 100 mq. Come detto precedentemente la pianificazione dei lavori è il migliore strumento per evitare problemi ed imprevisti.

Cosa considerare, le scelte più importanti. Il progetto è un compromesso

Il costo di una ristrutturazione dipende da diversi fattori e solo una progettazione attenta ci permette di ottenere ottimi risultati con un buon risparmio.

Importante è la scelta di infissi e porte che devono essere caratterizzate da una buon isolamento termico ed acustico, da facile manutenzione e durabilità. I pavimenti e rivestimenti hanno una ampia variabilità dei prezzi, ad esempio quelli in pietra e marmo sono più costosi di quelli in gres o laminati.

L'utilizzo di trattamenti delle pareti particolari, vernici lavabili ed antimuffa permettono una migliore conservazione delle superfici ma hanno un costo maggiore delle semplici pitture. Domotica e soluzioni impiantistiche avanzate possono incidere notevolemte sul costo finale della ristrutturazione

La demolizione di tramezzi e porte sono interventi che per ristrutturazioni importanti hanno un'incidenza economica limitata rispetto ad altri fattori. Modificare la distribuzione degli ambienti è una scelta importante ma il cui costo è giustificato dai grandi vantaggi che si ottengono soprattutto perchè in seguito alla modifica delle stanze potrà essere realizzato un appartamento pienamente rispondente alle proprie esigenze magari ottenendo anche un bagno o una stanza in più

Il progetto è scegliere le migliori soluzioni

Solo un'analisi delle funzioni che l'immobile dovrà ospitare, delle esigenze e dei desideri di chi lo abiterà, permette di raggiungere dei buoni risultati nel pieno controllo dei tempi e dei costi voluti.

Obiettivo: un appartamento adatto alle esigenze del Committente

Gli ambienti della casa sono vissuti per molte ore della giornata e per molti anni della nostra vita. Una progettazione consapevole delle esigenze e delle necessità dei Committenti è fondamentale per realizzare appartamenti confortevoli, comodi, accoglienti, curati nei dettagli e piacevoli da vivere.

Le case esprimono lo stile di vita delle persone: l' architettura degli interni con differenti distribuzioni, spazi, materiali, arredi racconta il momento storico in cui sono state abitate le case.

La casa contemporanea è caratterizzata da ambienti proporzionati e mai superflui, si cerca di eliminare i corridoi e gli spazi di passaggio, esiste una netta divisione tra la zona giorna e la zona notte con stanze da letto caratterizzate dalla ricerca di riservatezza e silenzio. La casa contemporanea rispecchia una società con famiglie poco numerose, dove i componenti sono la maggior parte del tempo a lavoro, gli spazi sono ottimizzati con armadi a muro e soppalchi perchè il costo delle superfici immobiliari è molto elevato rispetto al costo della vita. I balconi ed i terrazzi acquistano sempre più importanza e spesso ospitano aree ripostiglio e la caldaia. Un ampio living contiene l'angolo cottura, il soggiorno e la zona pranzo. In questo ambiento principale spesso è posizionato l'ingresso dell'appartamento. I bagni sono generalemente piccoli ma numerosi.

Obiettivo del nostro lavoro è interpretare le esigenze e le aspettative del Committente per realizzare una ristrutturazione con costi e tempi certi, nel pieno rispetto delle normative, fornendo supporto ed assistenza dalla fase iniziale alla conclusione dei lavori.

Normative, pratiche edilizie e responsabilità del proprietario

Prima di intraprendere una ristrutturazione vanno valutati i tipi di interventi previsti e capire se ricadono nella manutenzione straordinaria o ordinaria, a seconda di questo si potanno effettuare le corrispondenti pratiche edilizie che di solito in un appartamento coincidono con la comunicazione di inizio lavori asseverata

Spesso lavori di manutenzione ordinaria sono molto più lunghi, costosi ed invasivi di quelli di manutenzione straordinaria: ad esempio demolire un tramezzo tra cucina e soggiorno realizzando un "open space" con angolo cottura ricade nella "straordinaria" mentre sostituire tutti i pavimenti ed i massetti, tinteggiare e modificare i rivestimenti dei bagni ricade nell' "ordinaria". Il primo intervento potrebbe avere la durata di pochi giorni ed un costo molto limitato (sotto i 1000€) mentre il secondo può durare mesi ed ad un costo elevato (sopra i 500€/mq).

Definisce il "tipo di manutenzione" il DPR 380/01 TU Edilizia e solitamente la ristrutturazione di un appartamento ricade nelle attività di edilizia libera (attenzione perchè non è facile capire quando non vi ricade).

Per sapere quale quale normativa seguire, pratica edilizia redigere, come rapportarsi con il comune e con il catasto è possibile richiedere la nostra consulenza. Ti consiglio di non affidarti direttamente ad una ditta ma di ricercare l'assistenza di un tecnico responsabile che potrà tutelare i tuoi interessi con professionalità e competenza.

La consulenza di un tecnico serva a evitare errori e quindi risparmiare tempo e denaro

Numerose sono state le persone che hanno cominciato i lavori da soli e si sono ritrovati a rimediare ad errori che hanno comportato una spesa maggiore di quella che avrebbero sostenuto se avessero affidato subito i lavori di una ristrutturazione ad un tecnico.

Gli interventi realizzati senza autorizzazione comunale e successiva variazione catastale, oltre a comportare un illecito a volte anche penale, comportano problemi in sede di rogito a causa della recente normativa sulla conformità catastale.

Regolarizzare un appartamento non conforme è molto più costoso che ottenere le autorizzazioni prima di effettuare i lavori.

La responsabilità per lavori effettuati senza autorizzazione, su edifici vincolati e da ditte non in regola ricade anche sul proprietario (o in casi di condomini sull' amministratore).

Ditte, capitolato e direzione lavori per la ristrutturazione

La preoccupazione principale dei molti Committenti non sono le scelte architettoniche ma la gestione dei pagamenti, delle forniture e dei rapporti con la ditta esecutrice. La nostra attività è anche volta a delegare ed assistere il Committente per queste incombenze. I documenti che redigiamo per un perfetto controllo dei lavori sono i seguenti:

  • Computo Metrico: è il conteggio dei materiali e di tutte le lavorazioni che verranno realizzate nella ristrutturazione. Il computo metrico è uno strumento che permette di controllare i costi applicati dalla ditta alle singole attività rendendo più limpido il suo operato e i pagamenti. Il computo permette anche di confrontare i preventivi di diverse ditte su singole lavorazioni permettendo un confronto più affidabile e completo.
  • Capitolato: è un documento che completa il computo specificando le modalità di realizzazione e le caratteristiche della lavorazioni e dei materiali. Il computo definisce "le quantità" il capitolato "le qualità".
  • Contratto: specifica tempi, pagamenti, oneri economici,certificazioni eventuali penali, garanzia ed altre questioni relative agli accordi tra Impresa e Committente.

La fase di Direzione Lavori prevede il controllo dell'operato della ditta, la rispondenza dei materiali utilizzati, la qualità delle realizzazioni e degli interventi, il controllo degli accordi presi con la Committenza. Il direttore dei lavori verifica la piena corrispondenza tra il progetto e la realizzazione.

Ristrutturazione appartamento come investimento: vantaggi e svantaggi

Uno dei migliori investimenti in Italia è il "mattone". L'immobiliare è un settore solido e le case sono un bene che mantiene nei decenni il suo valore oltre a permettere ottimi rendimenti in caso di affitto. Ristrutturare per investire è una soluzione che molti nostri clienti adottano per ottenere ottimi guadagni in poco tempo. Chiaramente è fondamentale avere una sufficiente liquidità disponibile per affrontare la spesa dei lavori.

Acquistare un appartamento da ristrutturare è un investimento conveniente se si valutano le giuste caratteristiche della casa e si ha la capacità di cogliere come, con pochi interventi, migliorare nettamente la situazione.

Realizziamo consulenze per l'acquisto di appartamenti in cattivo stato di conservazione per investimenti e ristrutturazioni di forte intensità.

Agevolazioni per la ristrutturazione: detrazione fiscale

Il costo di una ristrutturazione può essere detratto dalle tasse con una percentuale del 50% in 10 anni. Per alcuni tipi di interventi che permettono una riqualificazione energetica l'aliquota è del 65%. Le detrazioni del 50% e del 65% sono strumenti efficaci per risparmiare.

Ristrutturare casa, per necessità o per investimento è un momento importante della propria vita con costi e sacrifici non indifferenti. Le scelte da effettuare sono molte: normative, adempimenti burocratici, rapporti con la ditta, scelta dei materiali e degli arredi, soluzioni innovative o tradizionali.
Noi ci occupiamo della soddisfazione del nostro committente consigliando le migliori soluzioni per le sue esigenze e per il tipo di investimento che intende effettuare. Ricerchiamo un rapporto continuo e completo con l'obiettivo comune di ottenere una ristrutturazione di qualità.

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03.03.2012 ultimo aggiornamento 19/09/2015

 

 

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