Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
Tutte le informazioni sulla pratica edilizia CILA

Dal 2010 è possibile realizzare i tipici interventi di manutenzione straordinaria come la ristrutturazione di un appartamento con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Nel tempo questa pratica edilizia è diventata la più utilizzata e conosciuta.

 

1. A cosa serve la CILA e quali lavori permette di svolgere

La comunicazione di inizio lavori venne introdotta nel 2010 nel Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001) per semplificare l'avvio di lavori edilizi, senza titolo abilitativo ma con una semplice comunicazione da presentare, anche in modalità telematica, all'ufficio tecnico del Comune.

La CILA viene presentata da un tecnico abilitato che redige i disegni di progetto e predispone l'asseverazione contenente la descrizione deglii interventi da realizzare.

Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono principalmente ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.

Si trattano di un numero molto ampio di lavori, quali a titolo esemplificativo:

  • nuova distribuzione interna, cioè la tipica "ristrutturazione" di appartamenti con la creazione o la modifica degli ambienti
  • frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari
  • rifacimento degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento, ecc)

Tuttavia tali interventi, per essere autorizzati da una CILA, non devono interessare parti strutturali dell'edificio (come muri portanti, solai, scale, ecc.), non devono modificare la volumetria complessiva e non devono variare la destinazione d'uso dell'immobile.

Con gli ultimi aggiornamenti normativi, i casi di lavori ricadenti nel campo della manutenzione straordinaria autorizzabili con CILA sono aumentati.

Generalmente si tratta di:

  • interventi interni che non variano la destinazione d'uso in maniera rilevante e non intervengono sulle strutture. Sono compresi quindi anche i frazionamenti (divisione in più parti un'unità immobiliare) e gli accorpamenti (unione di più unità immobiliari contigue), la realizzazione e la modifica degli impianti.
  • interventi esterni sulle facciate degli edfici salvo che non siano sottoposti a vincolo, che non ledano il decoro architettonico e che non comprtino una modifica della volumetria dell'edificio.

E' il tecnico a farsi carico della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati con una semplice CILA o se è necessario utilizzare un'altra procedura amministrativa (come la SCIA o il Permesso di Costruire).

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata per la ristrutturazione di un appartamento

La CILA è molto utilizzata per la tipica "ristrutturazione" di appartamenti.

Il proprietario di un immobile da ristrutturare tuttavia si trova spesso in difficoltà nel capire quando gli interventi sono compresi nella manutenzione ordinaria (e quindi non è necessaria la CILA) o nella manutenzione straordinaria.

In via esemplificativa quando si modifica la distribuzione degli ambienti tramite la demolizione e la costruzione di tramezzi si ricade in manutenzione straordinaria e va presentata la CILA. Quando invece si sostituiscono le finiture ed i rivestimenti, anche per grandi superfici, si ricade in manutenzione ordinaria, cioè in attività edilizia libera e quindi la CILA non va presentata .

A differenza del passato in cui, per la ristrutturazione di un appartamento bisognava presentare la DIA (Denuncia Inizio Attività) ed attendere i 30 giorni del "silenzio-assenso" prima di iniziare i lavori, la CILA permette di avviare i lavori immediatamente, nello stesso giorno in cui viene presentata al Comune.

2. Interventi di edilizia libera che si possono realizzare senza la CILA

Nell'art. 6 comma 1) del D.P.R. 380/2001 sono elencati gli interventi ricadenti nel campo dell'attività edilizia libera che, salvo eccezioni per la presenza di vincoli specifici, non necessitano di comunicazione asseverata. Si tratta di:

  • manutenzione ordinaria (leggi quali sono interventi manutenzione ordinaria)
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
  • l'installazione di pannelli solari e fotovoltaici, se a servizio degli edifici e fuori dai centri storici

La norma include anche altri interventi, meno frequenti, ma che riporto per completezza:

  • installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche (sempre che non alterino la sagoma dell'edificio e non prevedano la realizzazione di scale ed ascensori)
  • alcune opere per attività di ricerca nel sottosuolo
  • i movimenti di terra per attività agricole
  • serre mobili stagionali per attività agricola (non in muratura)
  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale

La normativa è in continuo aggiornamento, inoltre i comuni e le regioni mantengono delle competenze in materia edilizia e urbanistica. Prima di iniziare i lavori è importante contattare un professionista tecnico affinchè possa verificare gli ultimi aggiornamenti normativi.

Attività edilizia libera, CILA, SCIA o Permesso per costruire

Abbiamo visto come la CILA viene presentata, con l'ausilio di un tecnico abilitato, principalmente per per opere di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali, cioè tipiche "ristrutturazioni" che prevedono la modifica della distribuzione interna degli ambienti.

Non va presentata nessuna comunicazione se gli interventi ricadono nella manutenzione ordinaria in quanto si tratta di Attività edilizia libera.

Per completezza riporto le altre due pratiche edilizie con cui si autorizzano dei lavori edilizi:

  1. la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) utilizzata per interventi ricadenti in "manutenzione straordinaria", "restauro e risanamento conservativo" che riguardino le parti strutturali dell'edificio ed alcuni interventi ricadenti nella categoria "ristrutturazione edilizia". Le definizioni delle varie "categorie di intervento" sono indicate nell'art. 3 Testo Unico dell'edilizia Dpr 380/01
  2. il PdC (Permesso per costruire) utilizzato per interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica.

Nonostante l'intento di semplificare la normativa, il cittadino è comprensibilmente in difficoltà nel comprendere quale pratica va presentata.

In sintesi, possono capitare 4 differenti possibilità:

  1. Nessuna comunicazione da presentare (Ael)
  2. C.I.L.A.
  3. S.C.I.A.
  4. Permesso per costruire

La normativa nazionale è in continuo aggiornamento, inoltre i comuni e le regioni mantengono delle competenze specifiche in materia edilizia e urbanistica. Prima di iniziare i lavori è importante contattare un professionista tecnico affinchè possa verificare gli ultimi aggiornamenti normativi.
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3. Come si presenta una CILA e quanto costa

preparare i disegni per una cilLa CILA può essere presentata dal proprietario dell'immobile all'ufficio tecnico del proprio Comune ma è preferibile che venga consegnata direttamente dal tecnico abilitato che si occupa di redigere l'asseverazione ed i disegni tecnici.

Negli uffici tecnici infatti, è prassi visionare la pratica con il tecnico del comune per valutare insieme al professionista le principali questioni di natura tecnica relative all'intervento, prima della presentazione allo sportello unico dell'edilizia.

Ormai, da alcuni anni, la presentazione avviene in forma telematica, con portali online appositamente prediposti dal Comune o tramite PEC (posta elettronica certificata).

Tra i principlai allegati alla CILA, vi sono:

  • Relazione tecnica asseverata del tecnico dove dovrebbe essere anche dichiarata la legittimità della preesistenza
  • Elaborati grafici con disegni dell'ante, intra e post operam, stralcio catastale e stralcio di Piano Regolatore Generale (PRG)
  • Durc della ditta esecutrice non antecedente a tre mesi (ad oggi non più obbligatorio, il DURC viene verificato direttamente online dal comune)
  • Progetto degli impianti secondo il DM 37/08 (se dovuto)
  • Titolo di proprietà dell'immobile (rogito, successione, etc)

Ogni comune può richiedere ulteriori documenti ed altre modalità di presentazione secondo il proprio regolamento edilizio e la propria prassi amministrativa. Nel comune di Roma Capitale è attivo un portale online per la presentazione delle CILA chiamato SUET

Chi prepara la modulistica ed i disegni

Il tecnico abilitato solitamente è un architetto, un ingegnere o un geometra. Per redigere la pratica deve essere iscritto all'Albo, avere la partita IVA e rilasciare la fattura per prestazione professionale. Questa fattura può essere utilizzata per la detrazione per ristrutturazione edilizia e viene richiesta dall'Agenzia delle Entrate in caso di controlli fiscali.

Ultimamente alcune leggi regionali (In Calabria e nel Lazio) hanno previsto che la pratica può essere presentata solo dopo che la parcella del tecnico è stata regolarmente pagata.

Vuoi verificare la pratica CILA che stai per consegnare al Comune? Contattaci per una consulenza.

Quanto costa una CILA?

Il costo della CILA dipende dal Comune:

  • a Roma il costo è pari a circa 250 euro per diritti di segreteria
  • a Milano la presentazione è gratuita

Oltre ai costi amministrativi, vanno previsti i costi per la parcella del professionista che dipendono da vari fattori, tra cui la complessità dell'intervento ed il mercato professionale di riferimento. In media il costo è pari a 1.000 euro.

4. Iniziare e chiudere i lavori correttamente

  • Avvio dei lavori: possono iniziare appena viene consegnata e protocollata la pratica al Comune senza attendere alcuna risposta.
  • Durante i lavori: non bisogna effettuare ulteriori comunicazioni al Comune salvo che cambi l'impresa, il tecnico o altri soggetti indicati nella CILA iniziale
  • Alla fine dei lavori: va consegnata la modulistica di "fine lavori" e nella maggior parte dei casi anche i seguenti documenti tecnici predisposti dal professionista:
    • Collaudo (a firma del direttore dei lavori)
    • Variazione catastale DOCFA
    • AQE - Attestato di Qualificazione Energetica
    • Formulario smaltimento dei rifiuti

Ulteriori aspetti che il titolare della CILA deve considerare (FAQ)

variante: In caso di modifiche al progetto presentato con la prima CILA, non è prevista la possibilità di presentare una variante ma occorre presentarne una nuova CILA, pagando inoltre nuovamente gli oneri amministrativi.

obbligo del direttore dei lavori: va precisato che la norma nazionale non prevede, in caso di CILA, l'obbligo di nominare il direttore dei lavori. (leggi "nomina del Direttore dei Lavori nella Cila").

Tale obbligo è previsto invece nel Comune di Roma secondo un'interpretazione del Regolamento Edilizio. Inoltre, sempre a Roma, è previsto che il ruolo di direttore dei lavori possa essere svolto anche dal soggetto titolare della CILA.

lavori in economia: con la CILA è prevista la possibilità di svolgere i lavori in economia, quindi senza affidamento degli stessi ad un'impresa. Tuttavia tale possibilità è limitata ad interventi semplici e che comunque non prevedono il rifacimento degli impianti per i quali è necessario il rilascio del certificato di conformità.

CILA in cantiere: oltre alla documentazione sulla sicurezza, è opportuno disporre di una copia della CILA, al fine di mostrarla agli organi competenti in caso di controlli.

La variazione catastale va presentata entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori, tramite procedura DOCFA, se gli interventi hanno comportato una modifica della distribuzione degli ambienti e quindi la planimetria catastale va aggiornata.

L'aggiornamento della planimetria è particolarmente importante perchè, dal luglio 2010 per le compravendite, è obbligatorio dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali dell'immobile. La mancanza della conformità o false dichiarazioni possono determinare anche la nullità dell'atto di rogito.

Per usufruire delle detrazioni fiscali, tra cui il SuperBonus 110%, bisogna verificare che i documenti amministrativi, tra cui la CILA, siano correttamente compilati, altrimenti si rischia di perdere i benefici fiscali.

La responsabilità del committente non si limita alla presentazione di questo documento ma (molto spesso) comprende anche la nomina di un coordinatore della sicurezza e di un responsabile dei lavori. Nonostante queste deleghe il proprietario rimane comunque responsabile di alcune verifiche di sua competenza in materia di sicurezza.

Infine, i rifiuti e le macerie prodotte durante i lavori vanno portati in discariche autorizzate, dove verrà rilasciato il formulario dei rifiuti.

5. Responsabilità e sanzioni

sanzioni ed abusi ediliziLa CILA è uno strumento utilizzato frequentemente anche per delle sanare le irregolarità edilizie e per ottenere la conformità edilizia.

CILA in sanatoria

In caso di lavori edilizi realizzati nel passato senza comunicazione, è possibile sanare lo stato amministrativo edilizio con una "CILA in sanatoria" chiamata anche "CILA tardiva" o "CILA per lavori già eseguiti" pagando la sanzione di 1000 euro oltre ai diritti di segreteria. Prima del decreto "Sblocca Italia" pubblicato nell'Autunno 2014, la sanzione era pari a 258 euro.

Secondo alcune interpretazioni, la sanzione di 1.000 euro va considerata in prescrizione dopo 5 anni dall'avvio dei lavori.

Infine, se gli interventi realizzati non ricadono tra quelli subordinati a SCIA o PdC c'è il rischio di essere soggetti a responsabilità più importanti, anche di natura penale con la demolizione o rimozione dell'abuso, oltre all'arresto fino a 2 anni ed una multa fino a 51.645 euro.

CILA durante i lavori

La legge prevede inoltre la possibilità autodenunciare i lavori in fase di realizzazione presentando la CILA con una sanzione di 333 euro.

Responsabilità del committente

In caso di lavori edilizi, la responsabilità del committente non si limita alla presentazione della corretta pratica edilizia (CILA, SCIA, Permesso di costruire) ma vi sono precise responsabilità derivanti dal Codice Civile e dal Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs 81/2008).

Relativamente alla normativa sulla sicurezza il committente deve valutare la nomina di un responsabile dei lavori e di un coordinatore della sicurezza.

Leggi questo approfondimento per conoscere le responsabilità e gli obblighi del titolare di un lavoro edilizio

6. Sintesi tecnica dell'art. 6-bis

La C.I.L.A. è la più frequente pratica edilizia che un professionista svolge durante l'attività professionale in quanto questo strumento permette la comunicazione di numerose tipologie di intervento.

Nello specifico l'art.6-bis del Testo Unico D.P.R. 380/2001 riconduce a C.I.L.A. tutti gli interventi che non sono realizzabili con gli articoli 6,10 e 22 del T.U., cioè rispettivamente con:

  1. Attività edilizia libera (art.6)
  2. Interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10)
  3. Intreventi subordinati a S.C.I.A. (art. 22)

La CILA va presentata all'amministrazione competente, cioè al Comune dove si trova l'immobile oggetto dei lavori.

La CILA e gli interventi da realizzare devono rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici, (quindi sia "sovra" che sottordinati al PRG), dei regolamenti edilizi comunali ed, in generale, della disciplina urbanistico-edilizia vigente, che ricordo è una materia concorrente tra Stato e Regioni (sotto la voce "governo del territorio") e quindi particolarmente vasta e complessa.

Inoltre la CILA e gli interventi da realizzare, devono rispettare le normative specifiche di settori contigui a quello dell'edilizia, tra cui:

  1. Antisismiche e strutturali ( vedi norme sul sito della Protezione Civile)
  2. Sicurezza (norma principale T.U. 81/2008)
  3. Antincendio (vedi sul sito dei VVFF - Ing.Malizia - norma principale d.P.R. n.151/2011)
  4. Igienico - sanitarie (elenco norme Igienico Sanitarie)
  5. Efficienza energetica (vedi sul sito dell' ENEA - norma principale L. 192/2005
  6. Rischio idreologico (articolo tecnico: "Rischio idrogeologico, come si e’ evoluta la normativa italiana?")
  7. ultima nell'elenco, ma probabilmente prima per incidenza nella professione, è la normativa sui beni culturali, normata nel Codice dei beni culturali e del paesaggio (norma principale D.Lgs. 42/2004).

Il tecnico abilitato, sotto la propria responabilità, assevera la conformità dei lavori da realizzare ai regolamenti in materia edilizia. In caso di "C.I.L.A. in sanatoria" l'asseverazione è relativa a lavori già realizzati in passato.

Inoltre assevera che i lavori non interesseranno parti strutturali dell'edificio (a titolo esemplifcativo murature portanti, solai, scale, ecc.).

Quindi, Il soggetto interessato ai lavori, che solitamente corrisponde al proprietario, trasmette al Comune:

  1. l'elaborato progettuale
  2. l'asseverazione del tecnico
  3. i dati identificativi dell'impresa che realizzerà i lavori

Nella pratica professionale, solitamente è il tecnico che predispone tutta la documentazione e la invia al Comune, ormai in quasi tutta Italia tramite PEC o tramite portali appositi, come il SUET di Roma (leggi l'articolo dell'Arch. Marco Campagna "il SUET romano: compilare le CILA sullo sportello telematico".

Il proprietario la visiona, ne valida il contenuto per quanto di sua competenza e la trasmette all'amministrazione comunale che restituisce un numero di protocollo della pratica edilizia.

Alla fine dei lavori quando sono concluse tutte le opere, il tecnico abilitato dichiara il collaudo finale e predispone il modulo di fine lavori che, congiuntamente all'interessato, viene presentato al Comune.

I più importanti documenti da allegare al "fine lavori" sono:

  1. la variazione catastale
  2. i certificati di conformità degli impianti
  3. l'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica)
  4. il formulario dei rifiuti

Va ricordato che la norma prevede, all'art.6-bis, comma 3), che la variazione catastale deve essere inoltrata all'Agenzia delle entrate direttamente dal Comune. Tuttavia, solitamente, questo non avviene e la variazione catastale viene ancora presentata dal tecnico, tramite DOCFA.

Infine le sanzioni sono disciplinate dall'art. 6-bis comma 5):

  1. in caso di lavori realizzati senza CILA la sanzione è pari a 1.000 euro
  2. se invece la comunicazione è presentata durante i lavori è pari a 333 euro

Consiglio al tecnico libero professionista che deve intervenire nel comune di Roma (ma considerato la qualità della guida il consiglio è valido anche per gli altri comuni d'Italia) l'articolo dell'arch. Marco Campagna che tratta di:

  1. documenti normativi
  2. definizioni essenziali (tra cui le superfici)
  3. regole tecniche (dimensioni minime stanze, rapporti aeroilluminanti, impianti, ecc.)
  4. consigli per la rappresentazione (disegni dell'ante, intra e post operam)
  5. specificità come differenza tra cortile, cortile secondario e chostrina; fattore luce diurno; arredi di falegnameria
  6. legittimità della preesistenza

Link "La CILA a Roma: i segreti per non sbagliare".

di |
06.06.2012
Ultimo Aggiornamento 06/02/2021

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