Come Aggiornare la planimetria catastale con il DOCFA dopo la ristrutturazione o una sanatoria di un immobile

Con la variazione catastale il cittadino comunica al Catasto delle variazioni avvenute nello stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite la procedura DOCFA che va presentata online, con l'ausilio di un tecnico abilitato. Alcuni aggiornamenti possono essere anche presentati gratuitamente direttamente dai cittadini presso gli uffici del catasto o con procedure informatiche sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

I documenti catastali più significativi che riguardano un'unità immobiliare sono:

  • Visura catastale: indica da quando e chi sono gli intestatari, quanti sono i vani e la rendita di una singola unità immobiliare
  • Planimetria catastale: è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un un'unità: esposizione, confinanti, destinazioni d'uso degli ambienti, altezze

Questi documenti sono facilmente scaricabili online gratuitamente dall'intestatario dell'immobile. Sono invece scaricabili a pagamento se vengono richiesti da un altro soggetto.

Quando fare una variazione catastale

Serve per comunicare agli uffici dell'Agenzia del Territorio (Catasto) una modifica sopravvenuta in un immobile. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento, di un frazionamento. La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.

I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:

  • Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito grazie alla presentazione di pratiche in sanatoria (come accertamento di conformità o CILA)
  • Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l'eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari. Scorporo di cantine e soffitte
  • Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box, etc.
  • Ampliamento per piano casa.
  • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

L'aggiornamento della planimetria va presentata solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell'immobile. Quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.

Aggiornamento catastale alla fine dei lavori

L'aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Le procedure edilizie prevedono infatti che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori bisognerà aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo

La variazione catastale va presentata prima del collaudo e del certificato di fine lavori. Rappresenta inoltre uno dei principali documenti finalizzati anche alla richiesta del certificato di agibilità.

Fine lavori tardiva. Capitava negli anni scorsi che in caso in seguito alla presentazione di DIA per lavori di ristrutturazione interna non venisse presentato il collaudo finale e con esso l'aggiornamento catastale. Purtoppo la normativa edilizia è sempre stata molto complessa e anche tecnici diligenti si sono ritrovati nel passato a non seguire pienamente le indicazioni di norme contraddittorie e complesse.

La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che solo dopo 5 anni vengono prescritti. E' possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato

A Roma l'aggiornamento catastale viene richiesto dal portale online SUET

A Roma, ad esempio, è direttamente il portale online per la presentazione delle pratiche edilizie SUET che richiede la "denuncia di variazione catastale" per completare la "comunicazione di collaudo e fine lavori" e archiviare la pratica. E' la tipica procedura che viene svolta in caso di una ristrutturazione di un appartamento.

Il SUET è uno sportello telematico istituito nel 2016 che devono utilizzare il proprietario e il tecnico per la presentazione delle pratiche edilizie CILA nel Comune di Roma.

Presentazione planimetria mancante quando la planimetria non è stata rasterizzata e non si trova negli archivi cartacei del catasto

Nel caso in cui la planimetria catastale non fosse rilasciabile e scaricabile dal portale online bisognerà richiedere all'ufficio del catasto di ricercare la planimetria cartacea e procedere alla successiva rasterizzazione. Tuttavia spesso la planimetria non presente online non è presente neanche negli archivi cartacei. Per questo si dovrà presentare con l'ausilio del tecnico un DOCFA con la causale specifica "presentazione di planimetria mancante"

La planimetria si intende "rasterizzata" quando è stata scansionata ed è presente negli archivi online del catasto

 

Approfondisci leggendo gli articoli sulla conformità catastale e sulla conformità edilizia. E' molto importante conoscere questi argomenti prima di acquistare o vendere un immobile o prima di ristrutturare una casa

Come richiedere l'aggiornamento catastale

Variazione catastale

Pratica
Presenta il DOCFA agli uffici del Catasto

 

Servizio di conformità catastale

Chiedi un preventivo

La pratica viene redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, attiva la procedura DOCFA.

Il sistema è stato elaborato dall'Agenzia delle Entrate e prevede l'utilizzo di un software gratuito scaricabile dal sito istituzionale (scarica il DOCFA). Il tecnico dovrà inviare tramite internet una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato.

Il proprietario dell'immobile deve presentare al tecnico il proprio documento d'identità, gli estremi dell'atto di provenienza e l'ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA) con cui sono stati effettuati i lavori (documenti utili a verificare la conformità urbanistica). Il proprietario inoltre deve firmare il DOCFA prima della presentazione.

Tempi e costi per l'aggiornamento

I tempi per la variazione sono di solito rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la nuova planimetria in 4-5 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico

Il costo da versare al catasto per la variazione è pari a € 50,00 per ogni unità immobiliare costituita o variata. A questo costo va aggiunta la parcella del tecnico che per un appartamento è di solito pari a € 400/500

Esempio fac-simile DOCFA

Se sei un tecnico e vuoi approfondire come presentare un DOCFA non puoi tralasciare l'articolo dell'Arch. Campagna docfa: trucchi e suggerimenti

Se hai bisogno di aggiornare la planimetria catastale e desideri un preventivo senza impegno manda un'email o chiama tramite la pagina contatti

Obbligatoria dal 1 Luglio 2010 la conformità catastale

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio al momento della compravendita di un immobile dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati presenti al catasto. Leggi questo approfondimento per capire se hai necessità di una variazione catastale o è sufficiente una dichiarazione di conformità catastale: conformità planimetria catastale.

 

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