Come cambiare l'amministratore di condominio

Trovarsi a vivere in un condominio con un amministratore inadeguato, evasivo o scorretto è un'esperienza stressante e onerosa. La recente riforma del condominio dà all'assemblea ed anche ai singoli partecipanti al condominio una serie di strumenti per cambiare l'amministratore inadempiente o incapace in modo rapido

Vedremo in questo approfondimento come:

1. Revocare il vecchio
2. Nominare il nuovo
3. Scegliere un buon amministratore

Revoca dell'amministratore di condominio

La modifica dell'amministratore è una procedura divenuta, dopo la riforma del condominio, finalmente agevole. Non bisogna pensare che la revoca sia difficile perchè oggi non è più così.

Prima di tutto bisogna ricordare che un amministratore ha dei compiti ben precisi e un mandato temporaneo. L'incarico ha durata di un anno, va riconfermato ogni volta dall'assemblea con una specifica delibera, nella quale va indicato anche l'importo del suo compenso.

Non è previsto un rinnovo tacito dell'incarico per cui ogni condominio può liberamente decidere di sostituire il proprio amministratore di condominio.

Se invece lo volessimo sostituire e revocare l'incarico prima della fine dell'anno? Anche in quel caso, la modifica sarebbe possibile, andrebbero considerate due opzioni: la revoca con o senza "giusta causa":

• Nel primo caso ("con giusta causa") non ci sono conseguenze e l'iniziativa può partire anche da un singolo condòmino.
• Nel secondo caso ("senza giusta causa") c'è la possibilità che l'amministratore richieda il compenso pattuito fino alla fine dell'anno e addirittura potrebbe richiedere un risarcimento dei danni.

Approfondimento (link esterni):

• Cambio amministratore anche senza giusta causa
• Quali sono le giuste cause per cui revocare l'amministratore
• Mandato amministrazione, durata di un anno

Chi ha il potere di revocare l'amministratore?

In ogni istante in cui il rapporto di fiducia si esaurisce l'assemblea dei condomini con la maggioranza necessaria alla nomina può decretare la revoca del mandato e procedere alla nomina di un nuovo amministratore. In questo caso serve la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio art 1136.

L'amministratore uscente a quel punto potrà solo consegnare tutta la documentazione relativa alla gestione in corso e a quelle passate. Il nuovo amministratore provvederà a verificare la correttezza delle informazioni in suo possesso inviando l'estratto conto ai condomini e verificando i movimenti del conto corrente del condominio.

Per fare ciò bisogna convocare l'assemblea nella maniera corretta, per non permettere all'amministratore uscente di chiedere l'annullamento della revoca.

Chi può convocare l'assemblea?

L'assemblea straordinaria può essere convocata anche dai condòmini e non necessariamente dall'amministratore.

Secondo l'art 66 dell'attuazione del codice civile, i condomini in numero minimo di due e rappresentanti di almeno un sesto dei millesimi, possono richiedere  di convocare un'assemblea straordinaria all'amministratore, il quale ha 10 giorni per dar seguito alla richiesta.

Se l'amministratore non si attiva entro tale scadenza i condomini interessati possono convocare l'assemblea autonomamente. E' opportuno inviare la richiesta all'amministratore a mezzo di raccomandata A/R per avere prova di avvenuta comunicazione. A questo punto si può procedere alla convocazione.

Convocazione dell'assemblea

Sempre l'articolo 66 specifica le modalità, i tempi e i contenuti della convocazione. L'avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto tramite posta raccomandata, pec oppure per raccomandata a mano 5 giorni prima della data di prima convocazione.

La convocazione deve essere completa di ordine del giorno, luogo data e orario in cui si svolgerà la riunione, nominativo e firma dei convocanti. La lettera così formulata dovrà riportare entrambe le date stabilite con i relativi orari, in quanto le riunioni di condominio difficilmente si svolgono in prima convocazione, essendo necessari quorum più alti per prendere decisioni.

La data della seconda convocazione dovrà essere successiva a quella della prima, ma a non più di dieci giorni. E' norma inviare una sola lettera contenente entrambe le convocazioni.

Approfondimento: Procedura su come cambiare l'amministratore in 5 mosse

Anche un singolo condòmino può revocare l'amministratore

Finora abbiamo illustrato l'iter normale, ma anche il singolo condòmino può agire senza partecipazione dell'assemblea. E' il caso in cui la revoca avvenga per giusta causa. Si tratta di casi in cui l'amministratore non è più in possesso dei requisiti di legge per svolgere l'incarico oppure ha commesso gravi irregolarità nel corso del suo mandato. In questo caso si può "cacciare" l'amministratore perchè non ha rispettato le norme.

Per quanto riguarda le gravi irregolarità, l'articolo più importante in materia è il 1129 "nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore".

L'articolo stabilisce il diritto anche di un singolo condomino di chiedere la convocazione dell'assemblea in caso di presenza di gravi irregolarità. Qualora l'assemblea riconfermi l'amministratore nonostante la cattiva gestione ogni condomino può comunque far ricorso all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda avere rivalsa per le spese legali sostenute nei confronti del condominio, il quale a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore.

La legge, secondo l'articolo 1129c.c., individua una serie di "giuste cause" per le quali si può revocare l'incarico:

1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di corrente condominale
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
5. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
6. l'inottemperanza agli obblighi circa la tenuta dei registri condominiali: anagrafe, contabilità, nomina/revoca amministratore e verbali.
7. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati circa i propri dati anagrafici, professionali e del codice fiscale

Questo elenco non esaurisce la totalità dei casi possibili ma è solo esemplificativo. Tenete presente, che prima di procedere per vie legali bisogna convocare l'assemblea.

Spiegare bene all'assemblea le vostre intenzioni e la legittimità delle vostre richieste farà risparmiare soldi e tempo a voi e agli altri condomini.

Nomina del nuovo amministratore

E' sbagliato revocare il vecchio amministratore senza nominare nella stessa assemblea quello nuovo. E' lo stesso Codice Civile chiarisce che questo aspetto

Il vecchio amministratore rimane nel pieno dei suoi poteri e doveri fino alla nomina del sostituto. Non è previsto un intervallo di tempo in cui le responsabilità e i poteri dell'amministrazione non siano in mano ad uno dei due

Per cui nella stessa assemblea di revoca va nominato un nuovo amministratore

Come si effettua la nomina

Per la nuova nomina è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno il 50% dei millesimi totali del condominio. Si tratta della stessa maggioranza necessaria per la revoca. Va inoltre precisato che una nuova nomina vale come revoca del precedente amministratore anche se la revoca non viene esplicitamente verbalizzata

Passaggio delle consegne

Il nuovo amministratore avrà cura di contattare il vecchio per effettuare il "passaggio delle consegne" in cui verranno trasferiti i documenti riguardanti il condominio e la passata gestione

Come scegliere il nuovo amministratore

Scegliere bene il nuovo amministratore è una scelta importante per il futuro del condominio. Oltre alle solite ovvie considerazioni come "reperibilità, onestà e trasparenza" ecco quali sono, a mio parere, le 5 caratteristiche principali da richiedere per scegliere il nuovo amministratore:

1. Diffidare da chi presenta il preventivo senza avere fatto prima un sopralluogo nell'immobile
2. Diffidare che chi chiede un compenso troppo basso, sarà molto probabile che richiederà percentuali ai fornitori
3. Il preventivo deve descrivere nel dettaglio le attività svolte, i costi, le percentuali in caso di lavori di manutenzione straordinaria
4. Verificare che l'amministratore utilizzi un sito web condominiale e che aggiorni costantemente le spese online in modo che ogni condòmino possa rapidamente verificare la situazione contabile
5. Valutare se utilizza e quali sono i suoi consulenti esperti del settore come l'avvocato, l'architetto, il commercialista. La gestione condominiale è complessa e l'amministratore necessita dei suoi consulenti specialistici

Aggiungo che bisogna diffidare dagli amministratori che alla conclusione del mandato annuale, evitano di parlare in assemblea del loro operato e non chiedono se ci sono osservazioni e miglioramenti da proporre. L'assemblea deve esprimersi e consapevolmente scegliere di nominarlo anche per l'anno successivo

Amministratore di condominio

Dopo aver visto come bisogna fare per cambiare l'amministratore, indichiamo quali sono le principali caratteristiche che dovrà avere il nuovo professionista.

Il ruolo dell'amministratore viene disciplinato dal Codice Civile, sono stati recentemente introdotti dei requisiti di onorabilità e formazione: gli amministratori devono seguire appositi corsi, essere almeno diplomati e non avere subito condanne per specifici reati.

Oggi è considerato un ruolo con specifici obblighi e responsabilità

Chi può fare l'amministratore

Lo può fare un privato, sia interno che esterno al condominio, ed anche le società. Nel caso l'amministratore sia interno al condominio, lo stesso può evitare di partecipare a corsi di formazione. Va precisato che le responsabilità rimangono comunque le stesse di un amministratore esterno, per cui è consigliato non improvvisare e assumere questo ruolo solo se veramente esperti e comunque dotarsi dell'assicurazione di responsabilità civile.

Durata del mandato e compenso

Tra il condominio e l'amministratore si stipula un vero e proprio contratto di mandato, nel quale sono definiti i compensi e le prestazioni del professionista. L'importo dovuto all'amministratore va obbligatoriamente indicato. I condomini solo se di numero inferiore ad 9 possono scegliere di non avvalersi dell'amministratore.

Approfondimento: Come difendersi da alcune pratiche scorrette messe in atto dagli amministratori per gonfiare il proprio onorario

Compiti

Tra i principali compiti dell'amministratore di condominio troviamo che deve convocare ogni anno l'assemblea, eseguire le decisioni qui assunte, curare il rispetto del regolamento di condominio, riscuotere i contributi, tenere i registri e la contabilità.

In generale può compiere autonomamente solo gli atti di ordinaria amministrazione mentre gli atti straordinari vanno autorizzati dall'assemblea.

Uno dei compiti più delicati dell'amministratore è quello di garantire la trasparenza del bilancio, egli infatti deve giustificare con ricevute e rendiconti tutte le spese effettuate a nome del condominio.

Responsabilità

L'amministratore in virtù del suo mandato, risponde di fronte alla Legge del suo operato ed è obbligato al riscarcimento dei danni se il suo comportamento lede i diritti del condominio o anche di un singolo condòmino.

Oltre alla responsabilità civile, l'amministratore è soggetto è soggetto anche a responsabilità penale.

Contattaci e ti aiuteremo a revocare l'amministratore

Se il proprio amministratore di condominio è inefficiente, poco trasparente, evasivo è un diritto dei condòmini cambiarlo. Le procedure per farlo sono, grazie alla riforma del condominio, più semplici rispetto al passato.

L'amministratore ha un mandato di un solo anno e alla conclusione può essere sostituito. Anche prima della fine dell'anno se non rispetta alcuni requisiti di regolarità può essere revocato per "giusta causa".