Come dividere un immobile in due o più unità indipendenti

Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un' unità immobiliare originaria. Il frazionamento aumenta il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi. Considerate le attuali richieste del mercato immobiliare e dopo i vantaggi introdotti dal decreto "Sblocca Italia", il frazionamento è di solito un investimento vantaggioso.

In questa planimetria è possibile vedere un esempio di divisione di un appartamento a Roma di 120 mq interni da noi recentemente realizzato.
La pianta a sinistra mostra l'appartamento prima dei lavori. La pianta a destra mostra i due appartamenti ottenuti dal frazionamento. Non ci sono stati interventi sul pianerottolo condominiale perchè erano già preesistenti due porte d'ingresso.

Se vuoi saperne di più contattaci. Seguiamo tutto l'iter del frazionamento: dal primo sopralluogo (gratuito e senza impegno) alla realizzazione dei lavori: contatti

Perchè il frazionamento è un intervento conveniente ed attuale

Siamo spesso incaricati di seguire il frazionamento di un immobile. La richiesta nasce di solito per:

• Successione ereditaria: il frazionamento serve affinchè due o più eredi possano utilizzare una parte dell'immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
• Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell'altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
• Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
• Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.

Le procedura da seguire per frazionare un immobile

La procedura dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamente edilizio e dai regolamenti condominiali. Questi sono i passaggi principali dal punto di vista amministrativo e civilistico:

1. Verifica della documentazione esistente.
   Controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell'unità immobiliare.
2. CILA o SCIA. Pratiche edilizie da presentare al Comune.
   Sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. In alcuni casi bisogna individuare o "monetizzare" la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo quanto previsto dalla "Legge Tognoli"
3. Presentazione dell'aggiornamento catastale al Catasto.
   Soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
4. Richiesta di autorizzazione al condominio.
   Necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni
5. Nuovi allacci gas ed elettricità.
   Il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas
6. Trasferimento della proprietà.
   Il passaggio da un notaio è dovuto solo in caso di vendita dell'unità immobiliare.

Portare a compimento il frazionamento non è semplice per cui è molto consigliato, prima di iniziare, affidarsi ad un professionista abilitato che potrà occuparsi delle procedure amministrative e coordinare i lavori dell'impresa.

Puoi affidarti a noi! Vedi i nostri lavori e contattaci per un preventivo senza impegno. Ci occupiamo di seguire tutto l'iter: dalle autorizzazioni alla realizzazione del frazionamento.

Il condominio non può opporsi al frazionamento se non vengono modificate le parti comuni e se la divisione non è espressamente vietata dal regolamento di condominio

In qualsiasi autorizzazione comunale è sempre ben evidente la dicitura “salvo diritti di terzi”, cioè il comune non è responsabile di eventuali diritti lesi ad altri soggetti come il vicino di casa o un condomino che impugnando l’autorizzazione non possono rivalersi sul comune stesso.
Per questo prima di procedere con un frazionamento è bene chiedere all' amministratore il regolamento di condominio e valutare se richiedere una delibera autorizzativa all' assemblea

Per evitare problemi con il condominio:

1. Controllare che il regolamento non vieti espressamente il frazionamento
2. Dopo la divisione è opportuno aggiornare le tabelle millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento
3. Se l'accesso al nuovo appartamento avverrà dal pianerottolo o se verranno modificate altre parti comuni, l´assemblea condominiale si dovrà esprimere con una specifica delibera

In generale non c'è bisogno dell´autorizzazione dell´assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. Solitamente, per evitare l'assenso dell'assemblea, è sufficiente che non venga modificato il pianerottolo comune.

Molto importante è stata la sentenza della Cassazione n° 13184 del 24/06/2016 che chiarisce come il frazionamento all'interno di una proprietà privata sia possibile se ciò non danneggia le parti comuni.

Come realizzare l'accesso al nuovo appartamento? Aprendo una nuova porta sul pianerottolo o creando una "bussola di distribuzione" interna.

Uno principali aspetti da considerare nel frazionamento è come realizzare l'accesso al nuovo appartamento soprattutto perchè spesso questa scelta comporta la modifica degli spazi condominiali. Dalla nostra esperienza abbiamo riscontrato i seguenti casi:

• Si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale: in questo caso è preferibile che l'assemblea di condominio autorizzi l'intervento perchè viene modificato lo stato di fatto ed ipoteticamente anche il "decoro architettonico" delle parti comuni del condominio.
• Si realizza una "bussola" di distribuzione all'interno dell' appartamento originario: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati. In questo caso il condominio non può rivalersi perchè non viene modificato il "decoro architettonico" del pianerottolo. La proprietà della bussola di distribuzione interna, che solitamente è un quadrato di 150 cm di lato, viene in genere data in comunione ai nuovi proprietari, in questo modo tutti e due i proprietari degli appartamenti frazionati saranno proprietari della "bussola di distribuzione".
• L'appartamento è stato già originariamente realizzato con due porte di accesso: questo è il caso più agevole perchè gli accessi si possono utilizzare per frazionare l'unitò immobiliare senza chiedere l'autorizzazione al condominio. Sarà sufficiente comunicare all'amministratore la suddivisione dei millesimi dopo la fine dei lavori senza chiedere una specifica autorizzazione preventiva.

Segnalo una interessante discussione in merito a questo tema sul Forum “frazionamento e rapporti condominiali".

In questa immagine è visibile un frazionamento che ha comportato la realizzazione di una "bussola d'ingresso" segnalato con il colore verde e chiamato "disimpegno comune". Con questa soluzione l'intervento non ha comportato la modifica del pianerottolo condominiale (Roma, quartiere San Pietro).

In questa immagine è visibile un frazionamento che ha comportato l'apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale. Originariamente l'appartamento era sviluppato su due piani. La scala è stata murata. (Roma, quartiere Laurentina).

In questa immagine è visibile un frazionamento che non ha comportato modifiche del pianerottolo condominiale perchè erano già presenti due porte di ingresso. (Roma, quartiere Colli Portuensi).

E' importante valutare bene la posizione degli scarichi delle acque

Di fondamentale importanza per la divisione di un immobile è considerare la posizione degli scarichi per il nuovo bagno e per la nuova cucina. Lo scarico del bagno è realizzato con una tubazione avente il diametro di 10 cm. Quindi la distanza del wc dalla colonna fecale è limitata. Lo scarico della cucina invece è più piccolo e quindi meno vincolante.

Spesso per posizionare i bagni lontano dallo scarico si utilizza il sistema meccanico "sanitrit" che ha il difetto di non essere particolarmente apprezzato dal mercato in contesti residenziali.

Va precisato che i tramezzi di divisione tra due unità immobiliari debbono rispettare un certo valore di trasmittanza termica (determinato dal D.M. 59/09) e di prestazione acustica (legge 447/95), quindi le pareti di confine tra i due nuovi appartamenti dovranno essere adeguatamente isolate o realizzate con mattoni di spessore 15/20 cm

Al Comune va presentata la CILA o la SCIA e alla conclusione degli interventi la "fine lavori"

L'ente competente a rilasciare l´autorizzazione per il frazionamento è il comune. Ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo tuttavia una norma nazionale, il decreto SbloccaItalia del Settembre 2014, ha molto semplificato le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile.

Le unità immobiliari devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq, in altri comuni anche 28 mq), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia, il frazionamento è considerato un intervento di “manutenzione straordinaria” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile quindi con CILA se i lavori non comportano interventi strutturali.

Di fondamentale importanza, alla conclusione dei lavori è la presentazione del "certificato di collaudo e fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che ha proceduto all' aggiornamento catastale.

Per il rispetto della normativa sul rendimento energetico in edilizia al momento della presentazione della CILA bisognerà allegare anche la "Relazione Energetica" (ex legge 10) e alla fine dei lavori l'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica).

Le semplificazioni del Decreto SbloccaItalia

Il decreto SbloccaItalia del Settembre 2014 semplifica le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile. Il decreto, convertito in legge, prevede che questi tipi di interventi ricadono in "manutenzione straordinaria". Quindi i lavori si possono realizzare senza titolo abilitativo ma con semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), strumento che prevede la asseverazione di un tecnico abilitato e la presentazione di un progetto allo sportello unico dell'Edilizia del Comune dove si trova l'immobile.

La CILA si può utilizzare anche in caso di accorpamento di due o più unità immobiliari

Al catasto viene eliminata la vecchia unità immobiliare e vengono costituite le nuove

Alla fine dei lavori il tecnico presenta l’ aggiornamento al catasto (uffici dell’ Agenzia delle Entrate) con la procedura DOCFA. La variazione catastale serve a “sopprimere” il vecchio subalterno e “costituire” le nuove unità immobiliari ottenute dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento. Ricordo che il catasto è l' ufficio del Ministero dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica. Per alcuni immobili bisogna procedere anche con l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico che rappresenta uno o più piani dell'edificio.

La somma delle rendite dei due nuovi appartamenti, di solito è pari o poco più alta della rendita dell'appartamento originario.

Guarda in questo allegato 3 esempi di frazionamenti che abbiamo realizzato a Roma

IMU e tassazione immobiliare: il frazionamento genera due immobili e si potrebbero perdere le agevolazioni fiscali "prima casa"

Se l'immobile da dividere è prima casa, il frazionamento è dal punto di vista strettamente fiscale un intervento svantaggioso. Questo perchè ottenendo due unità immobiliari una manterrà lo stato di prima casa, la seconda invece non usufruirà di questa agevolazione.

Per questo, se consideriamo solo dal punto di vista fiscale, è vantaggioso accorpare le unità immobiliari adiacenti di proprietà dello stesso soggetto.

I costi di un frazionamento, come per una ristrutturazione, sono diversi e complessi. Si possono determinare con precisione grazie ad un capitolato ed un progetto

I costi di un frazionamento sono diversi a seconda del comune e del tipo di intervento. Come per una tipica ristrutturazione i costi sono molto variabili e dipendono da diversi fattori.
Le voci principali sono:

• Parcella del tecnico per progetti, pratiche e direzione lavori
• Lavori edili ed impiantistici
• Acquisto delle forniture per materiali ed arredi
• Diritti di istruttoria della pratica edilizia
• Imposta catastale per la variazione (100 euro per 2 unità immobiliari)
• Allaccio nuove utenze (gas, elettricità, telefono)

Per frazionare non è previsto il pagamento degli oneri concessori salvo specifiche decisioni del Comune ove si trova l'immobile. A Roma l'unico pagamento previsto è quello dei diritti di segreteria per presentazione di CILA o SCIA (251 euro) con il portale telematico SUET.

Detrazioni fiscali per ristrutturazione.
I costi per il frazionamento possono rientrare tra quelli agevolabili con la detrazione per ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica.

I principali aspetti da valutare prima di iniziare

Dividere un immobile è nella maggior parte dei casi un investimento molto vantaggioso soprattutto in questo momento storico dove l'esigenza del mercato è avere appartamenti piccoli.

Quanti appartamenti di taglio medio-grande tra i 100 ed 150 mq sono abitati da solo due persone? Consideriamo ad esempio delle coppie anziane che hanno dei figli grandi, perchè non dividere l'appartamento e vendere o affittare una delle due unità?

Se stai pensando di dividere un immobile i principali aspetti da verificare sono:

• Superficie minima 90 mq (se l'immobile si trova a Roma)
• Posizione degli scarichi dei bagni e posizione delle finestre
• Possibilità di realizzare una "bussola" d'ingesso o utilizzare, se presenti, due porte d'accesso
• Verifica della regolarità urbanistica
• Verifica del regolamento di condominio
• Possibilità di installare nuovi contatore del gas e dell'elettricità

In questa immagine è visibile un frazionamento che non ha comportato modifiche del pianerottolo condominiale perchè erano già presenti due porte di ingresso. (Roma, quartiere Ardeatino).

Frazionamento di un appartamento in tre unità indipendenti. (Milano).

Casi particolari di divisione

Frazionare un immobile per divisione ereditaria

Si può scegliere di frazionare anche nel caso due o più soggetti ricevano in eredità un immobile che intendono gestire, vendere o abitare in maniera autonoma. In questo caso bisognerà coinvolgere anche un notaio, dopo la conclusione delle pratiche amministrative, per distribuire correttamente le quote di proprietà.

E' necessario però che per il frazionamento ci sia l'assenso di tutti i proprietari che dovranno firmare, nello stesso momento, le pratiche autorizzative da presentare al comune.

Divisione per controversie legali

In caso di controversie legali è lo stesso giudice a valutare la convenienza di dividere un immobile per evitare che lo stesso, in mancanza di accordo tra le parti, venga messo sul mercato con un'asta giudiziaria. In questo caso la divisione viene valutata da un CTU (Consulente Tecnico del Tribunale) e dai CTP (Consulente Tecnico di Parte).

Frazionamento senza opere edilizie di pertinenze

Una fattispecie particolare avviene quando il frazionamento è richiesto tra l'appartamento e una sua pertinenza come la soffitta o la cantina. In questo caso non vengono realizzate opere edilizie ma comunque bisogna procedere al frazionamento catastale. Secondo una interpretazione più restrittiva (che non condivido) anche se non si cambia destinazione d'uso e non si realizzano opere edilizie bisogna comunque prima del frazionamento catastale presentare anche una pratica edilizia al proprio comune.

Sanatoria per frazionamenti realizzati nel passato senza autorizzazione comunale

Capita spesso nell'attività professionale di trovare immobili che nel passato vennero frazionati al catasto ma non al Comune. E' un'evidenza che emerge soprattutto al momento della compravendita dell'immobile quando si verifica la regolarità edilizia e catastale.

In questo caso, anche se la planimetria catastale rappresenta correttamente lo stato di fatto dell'appartamento, bisogna presentare al Comune una CILA o una SCIA "in sanatoria" per ripristinare la conformità edilizia.

La sanzione amministrativa è prevista all'art. 6-bis, comma 5 del d.P.R. n. 380/2001 ed è pari ad € 1.000

Per maggiori informazioni e per avere un preventivo specifico potete contattarci. Curiamo tutto l'iter per il frazionamento a Roma: autorizzazioni comunali, variazioni catastali, progetto e direzione dei lavori.
Valutiamo preventivamente se l'appartamento presenta delle buone caratteristiche per il frazionamento e in caso affermativo realizziamo un primo sopralluogo gratuito presso l'immobile.