Ristrutturazione di un appartamento: 3 bagni e 3 stanze. Investimento ottimizzato per b&B o affitto

La committenza desiderava mettere a reddito il proprio immobile di famiglia ma per poterlo affittare era necessaria una ristrutturazione. Grazie a una progettazione attenta abbiamo ottenuto un appartamento ottimizzato per la locazione a lungo termine (per studenti, lavoratori) o a breve termine (bed and breakfast, casa vacanza, affittacamere) caratterizzato da tre stanze matrimoniali, ognuna con il bagno indipendente e una zona comune con la cucina.

Tutti gli spazi sono stati utilizzati per ottenere la massima redditività dall'investimento. Inoltre la cucina e gli armadi preesistenti sono stati adattati alla nuova disposizione.

La nuova distribuzione è stata progettata per richiedere l'autorizzazione all'apertura di un attività extralberghiera come il bed and breakfast o per affittare l'appartamento con la semplice locazione a lungo termine con contratti "3+2" o "4+4"

Particolare importanza è stata data alla scelta di realizzare tre bagni in modo che ogni stanza avesse il proprio servizio indipendente. La locazione di una stanza con il bagno indipendente infatti è molto più vantaggiosa rispetto ad un bagno condiviso. Sia in caso di affitti brevi che affitti a lungo termine.

Una stanza in affitto a Roma in media viene locata a 450 €/mese, con il bagno privato può salire facilmente a 600 €/mese, anche il 30% in più!

L'appartamento originale con una superficie di 80 mq aveva tutte le caratteristiche per una ristrutturazione finalizzata alla locazione intensiva grazie a:

• accesso all'appartamento in posiziona centrale
• due scarichi (bagni) contrapposti
• forma regolare con doppia esposizione

Solo una progettazione attenta e precisa degli spazi ha permesso di ottenere un risultato così positivo.

I costi e il ritorno dell'investimento

Il costo totale tra lavori edili, forniture, progettazione e direzione lavori, IVA è stato di circa 65.000 €. Con le detrazioni fiscali al 50%, in 10 anni i proprietari riceveranno come rimborso circa 32.500€

La rendità dell'appartamento in affitto attualmente è 1.800 €, tolte le imposte per la locazione (cedolare secca) e per la proprietà (IMU) consideriamo una rendita annuale di 1.800 x 9 mesi pari a 16.200 € (3 mesi li possiamo considerare come locazioni utili a pagare le imposte)

In soli 2 anni di locazione l'investimento della ristrutturazione viene ammortizzato dalla locazione

disegni in pianta dell'appartamento: ante, intra e post operam

La distribuzione originale dell'appartamento

Pianta con le demolizioni (in giallo) e costruzioni (in rosso)

 

di Andrea Denza - 02/12/2017