L'apporto di immobili in fondi immobiliari pubblici

In questo approfondimento tecnico vedremo le caratteristiche di un particolare tipo di fondo immobiliare: il fondo ad apporto pubblico. Questo strumento è stato promosso con l'obiettivo di favorire la dismissione dell'enorme patrimonio immobiliare pubblico cioè dei numerosi appartamenti, uffici, negozi, grandi edifici che lo Stato e i suoi enti hanno costruito o acquistato nel passato e che oggi possono essere utilizzati per migliorare il bilancio pubblico.

Il principale obiettivo di un fondo ad apporto pubblico è l'ottenimento di profitti economici da redistribuire alla collettività tramite la vendita e locazione, anche previa valorizzazione, degli immobili pubblici.

Vista degli immobili di Milano

Inquadramento generale di un fondo immobiliare e di una SGR

Un fondo comune immobiliare costituisce una forma di investimento che permette di accedere a un patrimonio di immobili di dimensioni e valore consistenti partecipando però con una quota di valore economico limitato. Essendo una forma di investimento finanziario, il fondo viene gestito secondo un regolamento approvato dalla Banca d'Italia.

I fondi immobiliari consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente la proprietà di un immobile.

Dal punto di vista normativo i fondi immobiliari nascono nel 1994 con la Legge n° 86 mentre attualmente la disciplina generale è prevista dal TUF (Testo Unico della Finanza) dall'articolo 34 a 42

I fondi hanno solitamente una durata ventennale e si differenziano tra loro per tipologia di immobili in cui investono (destinazione d'uso, localizzazione), natura dell'investimento (fondi a reddito, speculativi), categorie di investitori. I fondi possono investire anche in strumenti finanziari ma non possono però svolgere l'attività diretta di costruzione.

Guarda le prime pagine di questa interessante presentazione per comprendere meglio quali sono le informazioni base di un fondo immobiliare

L'investimento in fondi immobiliari si caratterizza per orizzonti temporali di medio-lungo termine e bassa liquidabilità, questo comporta difficoltà per l'investitore di tornare in possesso del capitale in tempi brevi.

Il rendimento dell’investimento di un fondo deriva dalla creazione di valore ottenuta attraverso la gestione, valorizzazione, manutenzione degli immobili del fondo, che può determinare:

  • la rivalutazione del valore dell'immobile
  • la riscossione dei canoni di affitto

La SGR (società di gestione del risparmio) ha lo scopo di creare valore tramite la gestione del patrimonio immobiliare del Fondo

La gestione del fondo è relegata ad una particolare società chiamata SGR (Società di Gestione del Risparmio) che ha l'obiettivo di raggiungere gli obiettivi previsti dal regolamento e soprattutto raggiungere gli obiettivi finanziari del fondo. I profitti della SGR vengono determinati da una commissione percentuale che si basa principalmente sul valore degli immobili gestiti e sugli obiettivi raggiunti. Il patrimonio del fondo è autonomo da quello della SGR.

I fondi immobiliari ad apporto pubblici

La principale differenza tra un fondo "ad apporto" ed un fondo "ordinario" è la seguente:

In un "apporto" il proprietario dei beni immobiliari conferisce al fondo gli immobili ed in cambio riceve delle quote. Mentre in un fondo ordinario è prevista la raccolta del denaro con cui successivamente investire.

Visto che l'apporto prevede un passaggio "virtuale" tra l'immobile e una quota, senza una transazione monetaria, molta importanza riveste l'Esperto Indipendente (EI) che è ha il ruolo di determinare, tramite approfondite perizie valutative, il valore di mercato del bene immobiliare .

Altro aspetto molto importante del fondo ad "apporto" è che il patrimonio viene valutato e selezionato prima del collocamento delle quote. Quindi l'investitore conosce in anticipo le caratteristiche degli immobili e può stimare i rendimenti futuri. La valutazione su quali siano gli investimenti più profittevoli a seconda delle caratteristiche degli immobili viene sintetizzata nel Business Plan (BP).

I fondi ad apporto possono essere privati, pubblici o misti.

I fondi ad apporto pubblici sono quelli costituiti per almeno il 51% con apporto di immobili o diritti reali immobiliari da parte dello Stato e di altri enti pubblici.

La prima fase di apporto comprende l'analisi degli immobili, la determinazione del loro valore e la scrittura degli atti notarili

Lo strumento principale per conoscere tutte le caratteristiche dell'immobile da apportare è la due diligence tecnica che viene redatta da società di ingegneria specializzate. La due diligence raccoglie tutte le informazioni tecniche ed amministrative dell'immobile tra cui la titolarità, lo stato urbanistico e catastale, lo stato di conservazione e manutenzione, lo stato locativo, etc.

Di seguito sono elencati gli step, tecnici ed amministrativi, utili ad apportare degli immobili in un fondo pubblico.

Se l'immobile è un bene culturale, bisogna richiedere l'autorizzazione all'alienazione al Ministero dei Beni Culturali tramite la sopraintendenza competente

Come prima fase bisogna verificare se l'immobile oggetto dell'apporto è "vincolato" cioè riveste un interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico (art. 10 del Codice D. Lgs 42/2004).
La normativa prevede che gli immobili appartenenti allo Stato o agli Enti pubblici che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre 70 anni, sono alienabili solo con apposita autorizzazione salvo che la verifica di sussistenza dell’interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico sia stata negativa.

In caso di immobili realizzati prima di 70 anni quindi la prima procedura da effettuare è l'attvazione della VIC cioè della "Verifica Interesse Culturale" da presentare alla sopraintendenza con una relazione storica ed architettonica del bene. La VIC è disciplinata dall'art. 12 del Codice. La VIC ha l'obiettivo di richiedere al Ministero dei Beni Culturali se il bene riveste un interesse culturale. Se la risposta è negativa è possibile procedere con l'apporto, altrimenti è necessaria una specifica autorizzazione all'alienazione del bene da parte del ministero.

La Autorizzazione all'Alienazione è disciplinata dall'articolo 55 del Codice ("Alienabilità di immobili appartenenti al demanio culturale")

La richiesta di autorizzazione è composta:

  1. dalla indicazione della destinazione d'uso in atto; 
  2. dal programma delle misure necessarie ad assicurare la conservazione del bene; 
  3. dall'indicazione degli obiettivi di valorizzazione che si intendono perseguire con l'alienazione del bene e delle modalità e dei tempi previsti per il loro conseguimento; 
  4. dall'indicazione della destinazione d'uso prevista, anche in funzione degli obiettivi di valorizzazione da conseguire; 
  5. dalle modalità di fruizione pubblica del bene, anche in rapporto con la situazione conseguente alle precedenti destinazioni d'uso.

L'autorizzazione non può essere rilasciata qualora la destinazione d'uso proposta sia suscettibile di arrecare pregiudizio alla conservazione e fruizione pubblica del bene inoltre l'esecuzione di lavori ed opere di qualunque genere sui beni alienati è sottoposta a preventiva autorizzazione del Ministero.

Gli immobili vengono individuati da appositi Decreti di Individuazione, mentre la conformità urbanistica e catastale non è necessaria per il trasferimento della proprietà

La norma principale sui fondi immobiliari ad apporto pubblico è la Legge 23 novembre 2001, n. 410 - Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare

La norma, per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato affida all'Agenzia del demanio, il compito di individuare i singoli beni da apportare con appositi decreti dirigenziali, da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, aventi anche effetto dichiarativo della proprietà.

L'apportante è esonerato dall'obbligo di rendere le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge per la validità degli atti, di trasferimento di proprietà nonché dall'obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate dal trasferimento nonché dalle dichiarazioni di conformità catastale (la disposizione è prevista dal disposto dell'articolo 3, commi 18 e 19 della L. 410/2001)

L'esonero riguarda anche l'obbligo di acquisire l'APE (Attestato di Prestazione Energetica) prima degli atti di trasferimento (comma 19-bis)

Determinazione del perimetro dell'immobile e comprensione della effettiva consistenza

L'esonero dalla verifica della regolarità edilizia - urbanistica e quindi l'assenza di un supporto amministrativo chiaro nella individuazione del bene da apportare rende particolarmente importante comprendere l'effettivo perimetro fisico dell'immobile e i suoi confini.

Solitamente l'individuazione del bene avviene tramite gli identificativi catastali che però, possono trarre in inganno, perchè a volte lo stato catastale non è aggiornato con l'effettivo stato di fatto del bene. Per questo devono destare particolare attenzione immobili derivanti da frazionamento e/o fusioni o immobili aventi porzioni ampliate senza autorizzazione edilizia.

Valutazione degli immobili

La fase di valutazione dell'immobile, è fondamentale per un corretto apporto. Determinare il più probabile valore di mercato del bene immobiliare è infatti necessario per dare un corretto valore alle quote che andranno assegnate al soggetto apportante. La valutazione immobiliare viene svolta e certificata dall'Esperto Indipendente (EI) un soggetto dotato di particolari requisiti di competenza, onorabilità ed appunto, di indipendenza.

I metodi più utilizzati per determinare il valore degli immobili sono il "metodo comparativo" e il metodo finanziario dei "flussi di cassa (DCF)".

Nella valutazione economica del bene bisogna considerare che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, escluse quelle di pregio, offerte in opzione ai conduttori che acquistano in forma individuale è pari al prezzo di mercato delle stesse unità immobiliari libere diminuito del 30%.

Questa disposizione è prevista all'art. 3 comma 8 della L. 410/2001

Quando un immobile è considerato di "pregio"

Per determinare se un immobile ricade nella definizione di "pregio" va valutato quanto previsto dal DM 31 luglio 2002 del MEF intitolato "Individuazione degli immobili di pregio" .

In sintesi e in modo semplificato, i criteri affinchè un immobile si possa considerare di pregio sono i seguenti:

  • Se è un immobile è vincolato o ricade in zone con vincolo paesistico
  • Se un immobile è costituito per oltre 2/3 da "abitazioni di lusso" secondo quanto previsto dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969
  • Se un immobile è ubicato nel centro storico (zone omogenee di tipo A del PRG)
  • Se un immobile è ubicato in zone "nelle quali il valore unitario medio di mercato degli immobili e' superiore del 70% per cento rispetto al valore di mercato medio rilevato nell'intero territorio comunale" secondo i valori pubblicati dall'OMI
  • Le singole unita' immobiliari ad suo abitativo di superficie superiore ai 240 metri quadri
  • Gli immobili con un valore di mercato a metro quadro superiore a 3.750,00 euro (mentre quelli con un valore a metro quadro inferiore a 1.431,00 euro sono da considerarsi comunque non di pregio)

Per maggiore completezza di informazioni rimando al link del Decreto

Analisi conservativo e manutentivo dell'immobile ai fini dell'apporto

Prima di un apporto di un immobile, il tecnico deve valutare lo stato conservativo del bene e la opportunità di effettuare degli interventi di adeguamento normativo o miglioramento dello stato generale di manutenzione. I costi così determinati vengono chiamati Capex (da CAPital EXpenditure) e incidono nella determinazione del valore economico del bene.

Inoltre una valutazione attenta dello stato conservativo e manutentivo è funzionale ad organizzare sin dalla fase di apporto la successiva fase di gestione dell'immobile.

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