Legge sulla rigenerazione urbana nel Lazio

La legge sulla Rigenerazione Urbana è entrata in vigore nella Regione Lazio il 19/07/2017. Questa legge supera in parte il "Piano Casa" che nel Lazio è decaduto e quindi non più applicabile. Vedremo in questo approfondimento tecnico le potenzialità e le innovazioni di questa nuovo strumento legislativo. Di seguito si può scaricare il PDF della Legge e la 1° circolare interpretativa

PDF Legge Regionale del Lazio 7/2017 sulla rigenerazione urbana

PDF 1° circolare interpretativa della Regione

Attenzione: in questo articolo cercherò di approfondire le disposizioni della norma ma non sono responsabile per interpretazioni e per applicazioni non corrette della stessa. Sono gradite osservazioni nella sezione "domande" in fondo alla pagina.

Art. 1 - Finalità e ambito di applicazione

Rispetto al "Piano Casa" che era maggiormente orientato a piccoli interventi di ampliamento destinati ai proprietari singoli di immobili, la "Rigenerazione Urbana" ha uno spirito più ampio, perchè è una legge ordinaria senza limiti temporali e viene previsto un maggiore coinvolgimento dei Comuni.

Le principali finalità della Legge sono:

  1. Diminuzione del consumo di suolo: razionalizzare il patrimonio edilizio esistente senza costruire su nuovi terreni
  2. Riqualificazione sisimica: aumentare la sicurezza strutturale degli edifici esistenti
  3. Riqualificazione energetica: aumentare l'efficienza energetica degli edifici esistenti
  4. Qualità architettonica: migliorare la qualità ambientale e architettonica delle città

Per ottenere questi obiettivi lo strumento principale, promosso dalla Legge, è la Demolizione-Ricostruzione, cioè la "sostituzione edilizia" con la demolizione del vecchio e la costruzione di uno nuovo edificio realizzato secondo i principi delle costruzioni "antisismiche" e ad "energia quasi zero".

Per agevolare la rigenerazione urbana e la sostituzione della vecchia edilizia vengono offerti premi di cubatura fino al 40% in più rispetto all'edificio originario.

Ad esempio, i proprietari di una tradizionale palazzina residenziale di 5 appartamenti possono demolire l'edificio e ricostruirlo composto da 7 appartamenti (+40%) rendendolo a norma dal punto di vista sismico ed energetico.

Gli interventi di rigenerazione urbana sono consentiti nelle porzioni di territorio urbanizzate e su edifici legittimamente realizzati o legittimati da richiesta di condono con rilascio della concessione in sanatoria.

Gli edifici su cui applicare la legge devono essere legittimamente realizzati, cioè dotati di apposito titolo edilizio (licenza edilizia , concessione, permesso di costruire) o essere stati correttamente "condonati" con riascio della concessione in sanatoria. Va verificata, prima dell'applicazione della Legge, la regolarità edilizio-urbanistica del fabbricato.

Una importante novità rispetto al "piano casa" è che sarà possibile applicare la Legge sulla Rigenerazione Urbana 7/2017 anche ad edifici che verranno costruiti nel futuro.

Va precisato che non si applica la Legge nei centri storici delle aree urbane, più precisamente le aree individuate dal PTPR con campitura rossa nelle tavole B denominate "insediamenti urbani storici". Questa esclusione è valida per gli interventi di cui agli artt. 2, 3, 5 e 6. Si applica invece per gli interventi dell'art. 4.

PTPR Lazio - Tavola B - Estratto del Comune di Viterbo - Centro storico con colore rosso

In questo estratto del PTPR è visibile l'area campita di rosso del Comune di Viterbo dove non è applicabile la Legge sulla Rigenerazione Urbana 7/2017

Art. 5 - Interventi per il miglioramento sismico e per l’efficientamento energetico degli edifici

1. Al fine di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico degli edifici esistenti i comuni, con deliberazione di consiglio comunale, da approvare mediante le procedure di cui all’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987, possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali vigenti la possibilità di realizzare interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 mq di superficie

Non è una norma direttamente applicabile perchè i comuni dovranno inserire all'interno del Piano Regolatore Generale la possibilità di ampliare gli edifici esistenti. L'ampliamento previsto è, come per il precedente "Piano Casa", pari al 20% con un massimo di 70 mq di superficie. Il fine dell'ampliamento è il miglioramento sismico (attenzione, è diverso dall'adeguamento sismico) e l'efficientamento energetico

2. Nel caso in cui gli edifici rispettino quanto previsto dalle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001, gli ampliamenti di cui al presente articolo sono consentiti con il solo efficientamento energetico dell’edificio che genera l’ampliamento

Se l'immobile rispetta già la normativa antisismica è sufficiente il solo efficientamento energetico.

3. Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, anche con aumento delle unità immobiliari. Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.

Sembrerebbe che l'ampliamento vada autorizzato solamente con "Permesso di Costruire", mentre nel precedente "Piano Casa" era possibile utilizzare la DIA (ora sostituita completamente dalla SCIA). Gli edifici oggetto di ampliamento devono essere legittimi o legittimati, cioè regolarmente realizzati secondo le specifiche autorizzazioni amministrative.

4. Gli ampliamenti di cui al presente articolo si realizzano:

a) in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato;

Questa impostazione è in linea con quanto previsto dal precedente "Piano Casa", cioè l'ampliamento può essere realizzato in adiacenza o in aderenza all'edificio originario

b) nel rispetto delle altezze e delle distanze previste dalla legislazione vigente ai sensi degli articoli 8 e 9 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968;

Questi articoli impongono il limite di distanza tra i fabbricati e di altezza degli edifici.

c) nel rispetto di quanto previsto per gli interventi di miglioramento sismico sugli edifici esistenti dalle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001.

5. Gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia) nonché dalla l.r. 6/2008, dai decreti del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74 e n. 75 e dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici).

La parte di edificio ampliata deve rispettare le normative sul risparmio energetico degli edifici.

6. Gli ampliamenti di cui al presente articolo non si sommano con gli ampliamenti eventualmente consentiti sui medesimi edifici dalla presente legge, nonché con quelli previsti o già realizzati in applicazione di altre norme regionali o degli strumenti urbanistici vigenti

L'ampliamento non può essere applicato per più volte e su edifici che hanno già usufruito del "Piano Casa"

7. Per la realizzazione degli ampliamenti di cui al presente articolo, fatto salvo quanto previsto al comma 4, lettera b), si applicano le disposizioni di cui all’articolo 8.

L'articolo 8 tratta della monetizzazione degli standard urbanistici cioè della possibilità di sostituire il reperimento degli spazi per parcheggi e standard urbanistici (aree per l'istruzione, aree per attrezzature di interesse comune, aree per il verde attrezzato, aree per i parcheggi) con un versamento in denaro.

8. La variante di cui al comma 1, in difformità rispetto alle disposizioni di cui all’articolo 65 della legge regionale 22 dicembre 1999, n. 38 (Norme sul governo del territorio) e successive modifiche, è ammessa anche nel caso in cui i comuni siano dotati di programma di fabbricazione, purché la relativa disciplina sia estesa all’intero territorio comunale.

L'ampliamento può essere applicato anche ai comuni sprovvisti di strumento urbanistico generale e dotati di programma di fabbricazione

9. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

Questa limitazione era prevista anche nel vecchio "Piano Casa", si tratta dell'area campita in rosso nel PTPR, corrispondente ai centri storici: in queste zone non si può applicare l'ampliamento.

10. Nei comuni della Regione individuati dall’Allegato 1 del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189 (Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016), convertito, con modifiche, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 e successive modifiche, gli interventi di ampliamento mediante la realizzazione di un corpo edilizio separato di cui al presente articolo possono essere autorizzati anche in altro lotto nella disponibilità del richiedente purché sito nello stesso territorio comunale su cui insiste l’edificio e non ricadente in zona omogenea E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968, ad eccezione di quelle in cui sia comprovata l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001.

Nei comuni colpiti dal terremoto del 2016, è possibile realizzare, come ampliamento del 20% e fino a 70 mq, un fabbricato separato anche in un altro lotto

Art. 6 (Interventi diretti)

1. Per le finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta.

Questo comma è particolarmente "misterioso" perchè riprende l'art. 5. Sembrerebbe permettere l'ampliamento del 20% in tutti i casi in cui si perseguono le finalità dell'art. 1 della Legge che oltre a obiettivi generici come il "miglioramento della qualità della vita dei cittadini" (comma 1) è finalizzata a:

  • limitare il consumo di suolo
  • adeguare gli edifici alla normativa antisismica
  • assicurare i più elevati livelli di efficienza energetica e lo sviluppo delle fonti rinnovabili

2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001.

Questo comma facilita i cambi di destinazione d'uso e ne permette l'attuazione anche a quelli con modalità indiretta.

3. In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:

a) interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;

b) interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.

4. All’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali esistenti, sono altresì consentiti, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali vigenti o adottati, cambi di destinazione d’uso fino ad un massimo del 30 per cento delle superfici preesistenti per l’apertura di attività commerciali, artigianali ed a servizi. I suddetti interventi determinano automaticamente la modifica della destinazione urbanistica dell’area di sedime e delle aree pertinenziali dell’edificio, nonché delle aree cedute per gli standard urbanistici.

5. Gli interventi di adeguamento delle strutture ricettive all’aria aperta di cui all’articolo 23, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale, alle prescrizioni di cui al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 18 (Disciplina delle strutture ricettive all'aria aperta) e successive modifiche, si attuano con modalità diretta, nel rispetto delle disposizioni di cui al presente articolo.

6. Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

Art. 2 - Programmi di rigenerazione urbana

L'articolo è finalizzato alla promozione di interventi di livello urbanistico

Con questo articolo la norma incentiva la riqualificazione di porzioni di territorio in stato di degrado. L'incentivo si concretizza con la concessione di una premialità in misura non superiore al 35 per cento della superficie lorda esistente degli edifici. In particolari condizioni la premialità può essere incrementata di un ulteriore 10%.

I programmi di rigenerazione urbana di cui all'art. 2 della L.R. 7/2017 si attuano tramite "programma integrato di intervento" o "accordo di programma".

Art. 3 - Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio

L'articolo è finalizzato alla promozione di interventi di livello edilizio

L’art. 3 consente, all’interno di porzioni di territorio individuati dal Comuni:

  1. interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica
  2. interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto alle preesistenti nella misura massima del 30 per cento

L'applicazione dell'art. 3 è possibile, in modo diretto, con il permesso di costruire o con la SCIA solo dopo l'approvazione del Comune di strumenti urbanistici attuativi

La legge incentiva anche lo spostamento di uno o più edifici in altre porzioni di territorio comunale previa la bonifica dell'area ceduta.

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