rilascio del certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Viene richiesto dopo 15 giorni dalla fine dei lavori. Va consegnato all'acquirente in caso di compravendita immobiliare anche se la sua assenza non comporta l'annullamento del rogito. Sostituisce ed integra l'ex certificato di abitabilità.

Disegno del ertificato di agibilità

 

Come richiedere il certificato di agibilità

Va richiesto allo sportello unico dell'edilizia del proprio comune (ex ufficio tecnico). La domanda deve essere effettuata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura. Il richiedente dovrà presentare i seguenti documenti:

  • Richiesta di accatastanento dell'immobile.
  • Una dichiarazione del richiedente ove si attesta la avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti.
  • La dichiarazione di conformità della costruzione al progetto edilizio approvato dal comune.
  • Dichiarazione di conformità degli impianti (ai sensi del DM 37/08) rilasciata dalla ditta installatrice.
  • ACE: Attestato di Certificazione Energetica

Certificato di agibilità

Pratica
Per nuova edificazione, richiesta di mutuo o rogito di un immobile anche condonato

Tempi e costi dipendono dal tipo di intervento

Servizio di Comunicazione Inizio Lavori

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Il Comune ha 30 giorni per analizzare la documentazione consegnata. Inoltre dovrà valutare la presenza delle seguenti dichiarazione tecniche:

  • Il collaudo statico
  • La certificazione di conformità antisismica
  • La dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Prima di richiedere l'agibilità bisogna valutare se le normative comunali (Regolamento Edilizio e Norme tecniche di Attuazione) prevedono delle richieste specifiche differenti dalla normativa nazionale.

Approfondimento: Regolarità urbanistica-edilizia ; Cos'è la Certificazione Energetica ; DM 37/08 e la conformità degli impianti

Quando richiedere il certificato?

L'Art.24 co.2 definisce i casi in cui bisogna richiedere l'agibilità:

  • Nuove costruzioni
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali
  • Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e funzionalità degli impianti.

Chi richiede l'agibilità?

A differenza del precedente certificato di abitabilità che poteva essere richiesto solo dal proprietario (DPR 425/1994), Il certificato di agibilità può essere richiesto da diversi soggetti:

  • Il titolare del permesso di costruire
  • Il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA
  • Il proprietario
  • I loro successori o aventi causa

Se il comune non risponde? Il silenzio assenso

Il rilascio del certificato di agibilità prevede, in caso di mancata comunicazione del comune, la formazione del silenzio-assenso.

Il silenzio-assenso è lo strumento che prevede l'accettazione di una domanda in caso di mancata risposta da parte della Pubblica Amministrazione.

I tempi per l'accettazione della richiesta sono:

  • 30 giorni se al momento della consegna del progetto al comune è stata richiesto anche il parere della ASL sul rispetto delle normative igienico-sanitarie.
  • 60 giorni se il parere della ASL è stato sostituito da un'autocertificazione.

Nonostante questo strumento, Il comune mantiene la facoltà, se lo ritiene necessario, di dichiarare l'inagibilità di un immobile per motivi "igienici". (Art. 26 DPR 380/01)

Il silenzio assenso si può formare solo se sono stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative.

Approfondimento: come richiedere la certificazione energetica e la conformità degli impianti.

Differenza tra abitabilità ed agibilità

Tradizionalmente in Italia si è sempre parlato di 2 documenti distinti: abitabilità rilasciata per le abitazioni ed agibilità per gli immobili con destinazioni diverse (negozi, uffici, laboratori, etc.). Nonostante questa differenza fosse presente nella pratica, ufficialmente esisteva solo l'abitabilità.

Il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha voluto chiarire questa ambiguità introducendo negli articoli 24,25 e 26 l'esistenza di un solo documento: il certificato di agibilità.

Rispetto al passato, il testo unico prevede che l'agibilità debba essere richiesta per tutte le destinazioni d'uso e per ottenerlo bisogna verificare anche il rispetto delle normative sul risparmio energetico e sulla conformità degli impianti.

Regolarità urbanistica ed agibilità

Diverse sentenze hanno confermato che il certificato di agibilità ha solo la funzione di attestare la regolarità dell'edificio dal punto di vista igienico-sanitario, del risparmio energetico e della sicurezza. La sua natura non è quella di attestare la regolarità urbanistica di un edificio. In altri termini l'agibilità non è il documento che dimostra la presenza, o meno, di un abuso edilizio.

In caso di abuso edilizio il comune può intervenire anche se è stato rilasciato il certificato di agibilità.

Sanzioni e responsabilità

Il soggetto che non presenta la richiesta del certificato di agibilità entro 15 giorni dalla data di conlusione dei lavori di finitura è sanzionato con una pena amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01).

Le conseguenze di una mancata richiesta di agibilità non si limitano alla sanzione ma si potrebbero avere dei problemi al momento della vendita dell'immobile.

Secondo alcune interpretazioni normative la responsabilità della mancata richiesta viene trasmessa ai successori o aventi causa (come il nuovo proprietario o l'erede) anche se loro non hanno effettuato i lavori.

Agibilità e vendita di un immobile

E' obbligatorio presentare il certificato di agibilità al rogito di un immobile? La questione è stata spesso dibattuta ed oggetto di sentenze, ma non esiste una definizione di legge specifica sull'argomento.

La tendenza prevalente è che la mancanza dell'agibilità non incide sulla commerciabilità dell'immobile. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o accertarsi che nell'atto venga dichiarato che sarà il compratore ad occuparsi della richiesta.

La questione va valutata tra le parti al momento della contrattazione e specificata nell'atto per evitare la nascita di possibili controversie future. L'assenza del certificato non annulla la compravendita ma potrebbe comportare una richiesta di danni.

Per approfondire dal punto di vista legale l'argomento consiglio due interessanti letture:

Immobili interessati da condono edilizio

Nel caso di unità immobiliari o edifici che sono stati interessati da condoni edilizi è necessario presentare la richiesta di certificato di agibilità agli uffici preposti con una procedura differente dal certificato di agibilità tradizionale. Vanno presentati diversi documenti tra cui la concessione in sanatoria, il certificato di regolare esecuzione statica, l'attestato di allaccio in fogna, etc.

Certificato di agibilità a Roma

A Roma gli uffici sono due e si trovano entrambi in zona EUR: quello per edifici regolarmente realizzati è l'ufficio del Dipartimento di Urbanistica del Comune. Invece per gli edifici che sono stati interessati da richieste di condono le richieste vanno presentate all' Ufficio Condono Edilizio.

Se hai un appartamento in vendita e il notaio, la banca, l'acquirente richiede il certificato di agibilità puoi conttatarci per il reperimento dei documenti e la redazione della perizia giurata. Ci occupiamo anche di certificati di agibilità per nuovi edifici. Attività prevalente a Roma.

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